Стандарты АИЖК

• Базовая часть Стандартов (27.02.2013)

Базовая часть Стандартов 

Приложение № 1
к решению к п. № 2 повестки дня заседания наблюдательного совета ОАО "АИЖК"
«25» декабря 2012 года

Стандарты ипотечного жилищного кредитования
Открытого акционерного общества
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

(Стандарты АИЖК)

Базовая часть

1. Общие положения

Стандарты ипотечного жилищного кредитования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Стандарты АИЖК) представляют собой свод требований, методик, регламентов и типовых форм, которые являются обязательными к применению Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК) и партнерами АИЖК.

Стандарты АИЖК направлены на достижение баланса интересов кредиторов, заемщиков и инвесторов в ипотечные активы.

Стандарты АИЖК состоят из трех частей:

• базовая часть: общие положения, глоссарий, базовый стандарт ипотечного кредита, базовые требования к отдельным процедурам/процессам рынка ипотечного кредитования;
• технологическая часть: детальное описание основных процедур и процессов рынка ипотечного кредитования (технологические стандарты), а также требования к участникам рынка ипотечного кредитования;
• инструментарий: типовые формы, регламенты, инструкции и/или другая документация, которая обеспечивает применение Стандартов АИЖК.

Базовая часть утверждается наблюдательным советом АИЖК, технологическая часть – правлением, а документы инструментария – генеральным директором, при этом документы инструментария не могут противоречить технологической части, а документы технологической части не могут противоречить базовой части.

Утверждению базовой и технологической частей предшествует их экспертное обсуждение.

Орган управления АИЖК, к чьим полномочиям относится утверждение соответствующей части Стандартов АИЖК, устанавливает дату, с которой такая часть (изменения/дополнения/документ этой части) обязательны к применению, при этом эта дата не может наступать ранее 60 календарных дней от даты утверждения.

Стандарты АИЖК (каждая часть или документ соответствующей части), а также все изменения и дополнения к ним подлежат опубликованию в открытом доступе в сети Интернет на официальном сайте АИЖК не позднее 5 рабочих дней от даты утверждения. В публикации также указывается дата, с которой Стандарты АИЖК или изменения в них обязательны к применению.

Встречающиеся в тексте Стандартов АИЖК слова, выделенные полужирным шрифтом и курсивом – термины, определения которых даны в глоссарии.

2. Глоссарий Стандартов АИЖК

• андеррайтинг: Процедура анализа (на основе верифицированных данных) платежеспособности заемщика, ликвидности предмета ипотеки, параметров ипотечного кредита и оценки кредитного риска, включая вероятность дефолта и величины ожидаемых убытков с целью выработки решения о принятии кредитного риска по ипотечному кредиту.
• аннуитетный платеж (аннуитет): Регулярный и равный по величине (кроме первого и последнего) платеж по ипотечному кредиту, рассчитанный по формуле и состоящий из суммы на погашение части ОСЗ и процентов, начисленных на всю сумму ОСЗ.
• базовая ставка: Ставка доходности, устанавливаемая АИЖК для безрисковых ипотечных активов с учетом стоимости привлечения денежных средств и операционной маржи.
• верификация: Процедура подтверждения достоверности, полноты и соответствия установленным требованиям документов и информации, которая проводится при предоставлении, сопровождении и рефинансировании ипотечных кредитов.
• дефолт: Предъявление кредитором (владельцем закладной) требования о полном досрочном исполнении обязательств по ипотечному кредиту, при неисполнении которого будет обращено взыскание на предмет ипотеки.
• доход заемщика: Экономическая выгода в денежной форме, которую на основании предоставленных заемщиком документов можно оценить и определить в соответствии с главой «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ.
• имущественное страхование: Страхование имущественных интересов заемщика (заемщиков), связанных с владением, пользованием и распоряжением предметом ипотеки.
• ипотечное страхование: Вид страхования: страхование гражданской ответственности заемщика по риску неисполнения обязательств по возврату кредита и уплаты процентов; страхование финансового риска кредитора по риску недостатка средств от реализации предмета ипотеки.
• ипотечный кредит[1]: Обеспеченный залогом предмета ипотеки кредит, предоставленный первичным кредитором на цели приобретения/строительства жилого помещения или в целях погашения ранее выданного ипотечного кредита.
• ипотечный кредитный продукт: Ипотечный кредит, в отношении которого установлены определенные требования к заемщикам, предмету ипотеки, порядку погашения и/или другим параметрам.
• коэффициент К/З: Выраженное в процентах отношение суммы ипотечного кредита к стоимости предмета ипотеки (К/З – кредит/залог).
• коэффициент П/Д: Выраженное в процентах отношение размера аннуитета к доходу заемщика (заемщиков), уменьшенному на величину постоянных расходов заемщика (П/Д – платеж/доход).
• кредитное дело: Комплект оригиналов и копий документов, собранных первичным кредитором при проведении андеррайтинга, предоставлении ипотечного кредита, проверке его целевого использования, а также все документы и информация (в том числе о платежах), поступающие в процессе сопровождения ипотечного кредита (закладной).
• остаток ссудной задолженности (ОСЗ): Остаток суммы ипотечного кредита без учета начисленных, но неуплаченных процентов, а также неустойки (в случае ее начисления).
• первичный кредитор: Юридическое лицо (кредитная/некредитная организация[2]), предоставившее ипотечный кредит.
• партнер АИЖК: Юридическое лицо (кредитная/некредитная организация), осуществляющее свою деятельность на рынке ипотечного кредитования с соблюдением Стандартов АИЖК, и с которым у АИЖК есть договорные отношения, предусматривающие соблюдение Стандартов АИЖК.
• поставщик закладных: Партнер АИЖК, который, будучи законным владельцем закладных, передает права на закладные и несет полную ответственность за соответствие этих закладных (ипотечных кредитов) установленным требованиям.
• постоянные расходы заемщика: Регулярные расходы заемщика (семьи заемщика), которые имеют обязательный характер, в том числе расходы на обслуживание ранее взятых кредитов, наем жилья, учебу, алиментные платежи.
• предмет ипотеки: Недвижимое имущество (жилое помещение, земельный участок), переданное в обеспечение исполнения обязательств по ипотечному кредиту в залог по договору об ипотеке или залог по которому возникает на основании закона (ипотека в силу закона).
• процентная ставка: Выраженный в процентах годовых размер платы за пользование ОСЗ. Процентная ставка указывается в кредитном договоре и может быть переменной (изменяется в зависимости от изменения определенных в договоре параметров) или фиксированной (не изменяется на протяжении всего срока ипотечного кредита).
• процентный период: Интервал времени для начисления платы (процентов) за пользование ОСЗ.
• реструктуризация ипотечного кредита: Возможность изменить условия ипотечного кредита при наступлении события к дефолту и при условии, что такие изменения позволят добросовестному заемщику продолжить (в т.ч. при существенном ухудшении платежеспособности) исполнение своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной).
• рефинансирование ипотечного кредита: Приобретение прав по ипотечному кредиту (закладной).
• событие к дефолту: Нарушения заемщиком или залогодателем обязательств по ипотечному кредиту (закладной), ведущие к дефолту.
• сопровождение ипотечных кредитов (закладных): Комплекс процедур по контролю и учету исполнения обязательств по ипотечному кредиту (закладной) до полного погашения задолженности, включая реструктуризацию ипотечного кредита и обращение взыскания на предмет ипотеки в случае дефолта.
• специализированный ипотечный продукт: Ипотечный кредитный продукт, отдельные параметры которого не отвечают требованиям базовой части Стандартов АИЖК.
• стандартный ипотечный продукт: Ипотечный кредитный продукт, все параметры которого соответствуют требованиям базовой части Стандартов АИЖК.
• ставка рефинансирования ипотечных кредитов: Процентная ставка, устанавливаемая АИЖК и определяющая цену закладной при рефинансировании ипотечного кредита. Для стандартного ипотечного продукта ставка рефинансирования ипотечных кредитов устанавливается исходя из значений базовой ставки и кредитной маржи.

3. Базовый стандарт ипотечного кредита

Ипотечный кредит должен отвечать следующим основным требованиям:

• заемщик – дееспособное лицо в возрасте от 18 лет, являющееся гражданином Российской Федерации, при этом на момент полного погашения ипотечного кредита возраст заемщика не должен превышать 65 лет
• залогодатель – дееспособное лицо, гражданин Российской Федерации;
• число заемщиков по одному ипотечному кредиту – не более 4 человек;
• число залогодателей по одному ипотечному кредиту не ограничено, при этом, если залогодатель один, он должен являться заемщиком, если залогодателей несколько, то хотя бы один из них должен быть заемщиком;
• срок ипотечного кредита – от 36 до 360 месяцев;
• процентная ставка – фиксированная или переменная;
• порядок погашения – аннуитетные платежи, при этом размер аннуитета должен удовлетворять требованиям к коэффициенту П/Д, а после совершения платежа в распоряжении заемщиков должно оставаться не менее одного прожиточного минимума на каждого заемщика;

коэффициент П/Д не должен превышать[3] 45%, при этом:

• при расчете коэффициента в знаменателе должен учитываться доход заемщика (заемщиков), определенный как среднемесячная сумма совокупных доходов заемщика (заемщиков) не менее чем за 6 последних календарных месяцев, уменьшенная на среднемесячную сумму постоянных расходов заемщика (заемщиков);
• совокупный доход заемщика (заемщиков) должен быть определен на основании подтвержденных при проведении верификации данных из форм по налогу на доходы физических лиц (2-НДФЛ, 3-НДФЛ или 4-НДФЛ), иных официальных документов, выданных или находящихся в обороте государственных (муниципальных) органов, учреждений, организаций и предприятий (включая выдачу документов должностными лицами Вооруженных Сил Российской Федерации и воинских формирований) и которые по своим форме, реквизитам (бланк, печать, номер) и подписи должностного лица соответствуют форме официального документа;
• коэффициент К/З не должен превышать [3] 70%, а при наличии ипотечного страхования – 90%, при этом сумма, которая учитывается в знаменателе, не может быть выше рыночной стоимости предмета ипотеки;

максимальная сумма ипотечного кредита утверждается правлением АИЖК в разрезе субъектов Российской Федерации (с учетом данных официальной статистики о средней рыночной стоимости жилья и среднем доходе домохозяйств) и размещается на официальном сайте АИЖК. В зависимости от коэффициента К/З максимальная сумма не может превышать[3]:

Коэффициент К/З (%): до 50 51-60 61-70 71-80 81-90
Максимальная сумма (млн.руб.)

(за исключением Москвы)

7,1 6,4 5,8 5,3 4,8
Максимальная сумма для Москвы (млн. руб.)

10,0 9,0 8,0 7,3 6,6
минимальная сумма ипотечного кредита не может быть менее[3] 0,3 млн. руб.;

валюта обязательств – рубли Российской Федерации;

целевое назначение:

• приобретение жилого помещения в собственность заемщика (заемщиков), при этом если приобретается жилой дом (часть жилого дома[4]), земельный участок, на котором расположен такой жилой дом (часть жилого дома[4]), должен также приобретаться в собственность заемщика (заемщиков);
• строительство жилого помещения, в том числе:
• участие в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с законодательством Российской Федерации и с учетом оформления объекта долевого строительства (квартиры) в собственность заемщика (заемщиков);
• строительство жилого дома с последующим оформлением его в собственность заемщика (заемщиков) на уже имеющемся в собственности заемщика (заемщиков) земельном участке или на земельном участке, приобретаемом в собственность заемщика (заемщиков) с помощью этого же ипотечного кредита;
• полное погашение имеющегося ипотечного кредита;
• предметом ипотеки выступает расположенный на территории Российской Федерации один из следующих видов жилого помещения:
• квартира, находящаяся в собственности заемщика (заемщиков), на приобретение или строительство (участие в долевом строительстве) которой был использован ипотечный кредит;
• жилой дом (часть жилого дома[4]) и земельный участок, на котором он расположен, находящиеся в собственности заемщика (заемщиков), на приобретение которых (включая случай строительства жилого дома) был использован ипотечный кредит;
• рыночная стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться заключением независимого оценщика (отчетом об оценке).
• заемщиком (заемщиками) представлен действующий договор имущественного страхования;
• заемщиком (заемщиками) представлен действующий договор ипотечного страхования, в случае если коэффициент К/З выше 70%;

права требования по ипотечному кредиту и залог предмета ипотеки удостоверены закладной.

4. Базовые требования Стандартов АИЖК к отдельным процедурам/процессам рынка ипотечного кредитования

4.1. Требования к андеррайтингу

Предоставлению ипотечного кредита всегда должна предшествовать процедура андеррайтинга.

Задача андеррайтинга – при условии достоверности данных обеспечить принятие решения о предоставлении ипотечного кредита и его допустимых параметрах. При андеррайтинге оцениваются платежеспособность заемщика (заемщиков) и кредитный риск по ипотечному кредиту, включая вероятность дефолта и ожидаемые убытки.

Достоверность данных (как на этапе принятия решения о предоставлении ипотечного кредита, так и в течение срока жизни ипотечного кредита) должна подтверждаться проведением процедуры верификации. В ходе верификации проверяются на соответствие установленным требованиям и достоверность все предоставляемые физическим лицом документы, а также информация, получение и проверка которой доступны первичному кредитору.

При верификации обязательно дается подтверждение в части:

• личных данных заемщика/залогодателя;
• данных о трудовой деятельности заемщика;
• данных о доходах заемщика и постоянных расходах заемщика;
• данных о кредитной истории, активах и обязательствах заемщика;
• данных по предмету ипотеки, включая отчет об оценке.
• Заемщик должен быть уведомлен о своей ответственности за полноту и достоверность представляемых данных (документов) и что в случае выявления фактов искажения информации или подделки документов помимо условий о досрочном возврате ипотечного кредита к нему могут быть применены предусмотренные законом санкции.

Первичный кредитор несет ответственность за полноту и качество проведения процедур андеррайтинга и верификации, отвечая за действия привлеченных им кредитных брокеров или иных лиц как за свои собственные.

Особые требования к процедурам андеррайтинга и верификации могут быть установлены в технологической части Стандартов АИЖК.

4.2. Требования к рефинансированию ипотечных кредитов

АИЖК осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путем совершения сделок купли-продажи (выкупа) закладных, при этом:

закладные должны соответствовать требованиям стандартного ипотечного продукта или специализированного ипотечного продукта с учетом того, что последний входит в перечень ипотечных кредитных продуктов, утвержденных наблюдательным советом АИЖК в составе бизнес-плана АИЖК, где по каждому специализированному ипотечному продукту должны быть явно указаны отклонения его условий от Стандартов АИЖК, а также риски таких отклонений;
закладные должны принадлежать поставщику закладных на праве собственности, быть свободны от залогов, обременений, прав третьих лиц или иных юридических ограничений в пользу какого-либо лица;
поставщик закладных в течение установленного периода времени должен нести полную ответственность за кредитный риск;
в случае, когда ставка рефинансирования ипотечных кредитов выше процентной ставки по ипотечному кредиту (выкупаемой закладной), при определении цены выкупа такой закладной должен применяться дисконт.
Сделки купли-продажи закладных осуществляются АИЖК в соответствии с требованиями и процедурами технологической части Стандартов АИЖК. Условия выкупа должны быть зафиксированы в договорах купли-продажи закладных.

4.3. Требования к сопровождению ипотечных кредитов

Сопровождение ипотечных кредитов (закладных) должно обеспечивать:

• постоянный учет и контроль (включая превентивные меры, направленные на предупреждение возникновения задолженности) исполнения заемщиками и залогодателями своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной) и связанным с ним договорам страхования, а также иных требований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации;
• учет и контроль исполнения законным владельцем закладной своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной), в том числе обязательств выгодоприобретателя по договорам страхования, связанным с обязательствами по ипотечному кредиту, а также иных требований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации;
• сохранность закладных и документов кредитного дела, при этом хранение самих закладных должно в обязательном порядке осуществляться в депозитариях или специализированных хранилищах;
• применение единых подходов в случаях неисполнения заемщиками своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной), в том числе:
• досудебное взыскание просроченной задолженности, включая возможность реструктуризации ипотечного кредита (если применимо);
• понуждение (с учетом экономической целесообразности) к надлежащему исполнению обязательств или взыскание задолженности путем:
• обращения взыскания на предмет ипотеки (в качестве исключительной меры воздействия в отсутствие иного способа урегулирования спорных взаимоотношений);
• взыскания долга в судебном порядке (при отсутствии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки);
• участия в процедурах банкротства заемщика (если применимо).

Сопровождение ипотечных кредитов (закладных), законным владельцем которых выступает АИЖК, или закладных, которые были приняты АИЖК на сопровождение, осуществляется в соответствии с требованиями и процедурами технологической части Стандартов АИЖК.