Санкт-Петербург: (812) 718-47-47


Региональные партнеры в 22 городах России
УНИКОМ в регионах

УНИКОМ в регионах
Электронная почта для связи в регионах:
region@ynikom.ru
поиск по сайту

Искать







Азбука ипотечного заемщика

Главная Азбука ипотечного заемщика Версия для печати

Что такое ипотека?

Ипотечный кредит — это денежные средства, которые предоставляются заемщику под залог приобретаемого жилья или под залог уже имеющейся в его собственности недвижимости. При этом кредит предоставляется на длительный срок - 30 лет и более, а процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитования. Именно эти факторы и делают ипотеку популярным способом решения квартирного вопроса для тех, кто не может заплатить сразу полную стоимость недвижимости, но нуждается в быстром улучшении жилищных условий.

Возможности заемщика

При использовании ипотечного кредита часть стоимости жилья покупатель оплачивает из своих средств, а оставшуюся часть (до 90% от стоимости объекта) берет в кредит у банка. После покупки заемщик сразу становится собственником жилья. Он может зарегистрироваться в квартире и прописать в ней членов своей семьи, сделать ремонт по своему вкусу. Но при этом квартира оформляется в залог банку как гарантия возврата кредита. Это накладывает некоторые ограничения на ее использование. Так, для регистрации в квартире людей, которые не входят в состав семьи, или для сдачи жилья в аренду, а также для его продажи заемщику требуется получить разрешение банка. В отдельных случаях залогом по ипотечному кредиту может служить другое имеющееся у заемщика жилье (другая квартира, дом, или дача). Обременение в виде залога снимается с квартиры/дома тогда, когда ипотечный кредит полностью погашен.

Обязанности заемщика

Ипотека – это не благотворительность. Это ответственное мероприятие, которое требует объективной оценки своих финансовых возможностей. Заемщик должен быть готов к тому, что ему необходимо будет ежемесячно, не позже установленной даты, вносить платеж в банк. Любая просрочка, вне зависимости от ее причины, повлечет за собой начисление штрафов и пеней. Поскольку ипотечный кредит оформляется на долгий срок, заемщик принимает на себя определенные риски, связанные с изменением его финансового положения, здоровья, состава семьи и т.п. От этих рисков можно защититься, воспользовавшись страхованием – как обязательным, так и добровольным. Подробнее о способах защиты можно прочитать в разделе «Какие риски берет на себя ипотечный заемщик?»

Преимущества ипотеки

Ипотека имеет множество преимуществ по сравнению с другими способами решения жилищного вопроса:

- это один из немногих реальных способов улучшить свои жилищные условия не в будущем, а прямо сейчас;

- ипотечное кредитование предполагает длительные сроки (в среднем, до 30, а в некоторых случаях до 50 лет), что позволяет равномерно распределить кредитную нагрузку на бюджет заемщика и сделать ее менее обременительной;

- ипотечное кредитование предусматривает возможность получения имущественного налогового вычета с той суммы, которая потрачена на уплату процентов за пользование ипотечным кредитом;

-  при оформлении ипотечного кредита заемщик может использовать материнский семейный капитал (МСК) как часть первоначального взноса при покупке жилья, либо для досрочного погашения уже имеющегося ипотечного кредита;

-  в отличие от жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК/ЖНК), ипотека позволяет с первого дня после покупки оформить квартиру в собственность заемщика;

-  в отличие от аренды ипотека -  это вложение денег не в чужое, а в собственное жилье, а, соответственно, в свое будущее.

Вы можете воспользоваться ипотекой, если:

-  вам не меньше 18 лет

- вы зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории Российской Федерации

-  у вас есть накопления в размере не меньше 10% от стоимости желаемого жилья

-  у вас стабильная работа и регулярный доход

-  вы не планируете в ближайшие годы менять город и страну

-  вы удовлетворены своей сферой деятельности и планируете продвигаться в ней дальше

Словом, ипотека – выбор определившихся людей, которые готовы к тому, чтобы закладывать фундамент своего будущего.

 

Как можно использовать ипотечный кредит?

 Ассортимент ипотечного рынка сегодня достаточно обширный. Банки предлагают разные виды ипотечных кредитов, как целевых, так и нецелевых.

1. На приобретение готового жилья.

Обеспечением кредита в этом случае является приобретаемая квартира. Таким образом, объект залога – понятный, реальный и ликвидный: проблем с продажей в случае необходимости не возникнет. Поэтому, по «вторичке» у банков очень немного ограничений: они, как правило, касаются только состояния самого дома. Так, не кредитуются дома в аварийном состоянии, с деревянными перекрытиями, неблагоустроенные.

2. Для оплаты договора на строительство жилья (или участия в строительстве жилого дома или квартиры).

В этом случае залогом по кредиту будет приобретаемая недвижимость или права по договору на строительство жилья. Чтобы повысить безопасность сделки, банки иногда ограничивают круг объектов, на которые выдаются подобные кредиты, только теми, которые прошли аккредитацию.

3. На приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом или планируется его строительство.

В рамках таких программ можно купить земельный участок, предназначенный именно для жилого строительства, находящийся в зоне жилой застройки, имеющей четкие границы, установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.

4. На любые нужды под залог принадлежащей заемщику недвижимости.

Такие кредиты предлагаются для тех, у кого уже есть своя недвижимость, но нет денег, например, на ремонт. Заемщик может оформить залог на имеющееся жилье, и под это обеспечение одолжить у банка необходимую сумму на свои нужды (ремонт, отпуск, учебу и т.п.). Как правило, такой кредит выдается в размере не более 50-70% от стоимости предмета залога.

5. Для погашения ранее полученного ипотечного кредита (рефинансирование кредита).

В условиях снижения ставок по кредитам заемщики, которые оформили ипотеку несколько лет назад, начинают задумываться о том, чтобы уменьшить свои кредитные платежи. И некоторые банки охотно предоставляют им такую возможность - вводят программы рефинансирования, то есть выдают кредиты на актуальных условиях для погашения взятой ранее ипотеки.

 

Выбор ипотечной программы

Как из всего многообразия программ выбрать ту, которая подходит именно Вам? Для этого необходимо сравнить основные параметры ипотечных продуктов, предлагаемых разными банками.

- Вид и размер процентной ставки. Она может быть фиксированная, плавающая, или комбинированная.

- Срок кредитования.  Максимальный срок на российском рынке – 50 лет. Наиболее часто предлагаются программы с максимальным сроком 30 лет.

Валюта, в которой выдается кредит. Рубли, доллары, евро.

- Величина первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос на российском рынке – 10%. Как правило, при первоначальном взносе ниже 30%, банки требуют от заемщика дополнительных гарантий возвратности кредита. В некоторых случаях банки предлагают кредит и без первоначального взноса, но это – редкие и рискованные программы.

Способ погашения кредита.  Платежи могут быть аннуитентными (постоянными), или дифференцированными (меняющимися в течение срока кредита). Наиболее распространена сегодня аннуитентная схема платежей. По этой схеме весь срок кредита заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце  - платежи по возврату долга. При дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения, а проценты по нему начисляются каждый раз на остаток долга. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается. Однако в начале срока кредита дифференцированные платежи достаточно высокие, и доступны не всем заемщикам.

Дополнительные комиссии и сборы по кредиту. В каждом банке – свой набор дополнительных платежей, которые заемщик должен будет заплатить. Среди них могут быть комиссии: за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за аренду банковской ячейки (для расчета с продавцом), за ведение кредитного счета и т.д.
 

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту


Процентная ставка – это плата, которую кредитор устанавливает за пользование предоставленными вам деньгами. Процентная ставка может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.

Фиксированная процентная ставка устанавливается сразу на весь срок кредита. Благодаря этому вам могут рассчитать точный график платежей, и вы всегда будете знать размер вашего ежемесячного платежа по кредиту