Альтернатива ипотеке

Строительные сберегательные кассы как альтернатива ипотеке

9 ноября в отеле "Kempinski" состоялся Международный Форум "Законодательные и организационные основы создания в России системы строительных сберегательных касс". Организаторами мероприятия выступили Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (Москва) и Российская гильдия риэлторов.

В форуме приняли участие:

• Миронов Сергей Михайлович – Председатель Совета Федерации Российской Федерации
• Дмитриева Оксана Генриховна – депутат Государственной Думы Российской Федерации
• Грачев Иван Дмитриевич – председатель Экспертного Совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья
• Монцек Юрген –  старший консультант, департамент "Менеджмент коллектива вкладчиков и зарубежные рынки" строительной сберегательной кассы Schwaebisch Hall, Германия
• Эрих Файкс – член правления "Первая строительная сберегательная касса", Словакия
• Штепан Павел Дмитриевич – генеральный директор ипотечной компании  "УНИКОМ" , председатель Комитета по ипотеке и программам долгосрочного финансирования Российской гильдии риэлторов

Открывая форум, Сергей Миронов отметил, что жилищная проблема для России одна их самых остросоциальных. Чтобы улучшить ситуацию на рынке жилья и сделать его более доступным, на обсуждение в Думу был внесен законопроект "О строительных сберегательных кассах". По мнению Миронова, строительные сберегательные кассы (ССК) могут стать в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут воспользоваться около 7% населения России, то ССК – 25-30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход составляет 40.000-50.000 рублей. Для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20.000 рублей.

Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк. Принцип работы строительных сберегательных касс следующий. Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (не менее 24 месяцев) 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых, а также, как предполагает законопроект, государство выплачивает каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств (но не более 14.000 рублей). Когда на счету вкладчика накапливается 50% от требуемой ему суммы, он получает кредит от ССК под 5-6% годовых. Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительные сберегательные кассы – это частное кредитное учреждение, находящееся под контролем и защитой государства.

Оксана Генриховна Дмитриева – один из разработчиков законопроекта – сравнила строительные сберегательные кассы с известными всем кассами взаимопомощи. Депутат также заверила, что в деятельности ССК риски сведены к минимуму, что особенно важно в свете недавнего кризиса на ипотечном рынке США, последствия которого нам еще предстоит испытать. Вся помощь, оказываемая государством, будет выдаваться напрямую вкладчику, без участия посредников.

Предполагается, что в первый год вкладчиками ССК станут 500.000 россиян, а в последующие годы их численность будет расти. При этом, как считает Оксана Генриховна, ССК не конкуренты ипотеки, ведь с их помощью станет возможным накопление первоначального взноса для ипотечного кредита. Таким образом, ССК и ипотека будут дополнять друг друга, делая рынок жилья более доступным.

Дмитриева также отметила, что стройсберкассы в России должны развиваться по пути, по которому развивались ССК в Европе, где они пользуются широкой популярностью у населения на протяжении уже более 50 лет. Поэтому слово было передано Юргену Монцеку – старшему консультанту крупнейшей немецкой строительной сберегательной кассы Schwaebisch Hall. Господин Монцек рассказал присутствующим об опыте развития ССК в Германии.

Первой строительной сберегательной кассой Германии стала Schwaebisch Hall — Швебиш Халль (встречаются также написания Schw?bisch Hall или Schwabisch Hall), фундамент которой был заложен в городе Кельне еще 16 мая 1931 года. К концу 1932 года Schwaebisch Hall, носящая тогда название Deutscher Bausparer AG, заключила уже 717 договоров. Современное название Schwaebisch Hall получила в 1944 году, когда была вынуждена переехать в маленький город с одноименным названием. В 1952 году государство решает выплачивать вкладчикам премии, а в 1972 году в Германии принимается закон о строительных сберегательных кассах. В 1992 году Schwaebisch Hall открывает дочернюю структуру в Словакии – "Первую строительную сберегательную кассу" (PSS).

Об огромной роли строительных сберегательных касс в развитии жилищного рынка говорит тот факт, что в послевоенный период всего в Германии было построено 14.000.000 квартир, из них помощью ССК Schwaebisch Hall – 3.100.000.

Господин Монцек отметил, что ситуация в бывшей ГДР после падения Берлинской стены была очень похожа на сегодняшнюю ситуацию в России: нужна модернизация жилья, а финансирование в строительство ограничено. При этом в Германии ССК оказали тогда государству большую помощь тем, что поддерживали его жилищную политику, облегчали его бремя в инвестировании строительства. То же в случае принятия закона «о строительных сберегательных кассах» может произойти и в России. Что самое интересное, ССК уже действуют в большинстве стран Европы, Китае и даже в Казахстане.

Господин Эрик Файкс – член правления словакской "Первой строительной сберегательной кассы" (PSS)– подтвердил слова немецкого коллеги. Деятельность ССК может помочь многим людям в нашей стране в решении жилищной проблемы, как это случилось в Словакии. Дело в том, что у Словакии и России похожие проблемы, но и похожие возможности.

16 ноября этого года «Первой строительной сберегательной кассе» исполняется 15 лет. За это время ее вкладчиками стали 867.000 человек. 43% инвестиций в жилье в Словакии прошло через "Первую строительную сберегательную кассу" (PSS). Эрих Файкс также отметил, что государственная поддержка в виде премий, выплачиваемых вкладчику ежегодно, особенно необходима в период начала работы ССК, а со временем ее размер может снижаться.

В конце своего выступления господин Файкс сообщил, что за те 15 минут, которые длилась его речь, «Первой строительной сберегательной кассой» было заключено 5 договоров – именно столько договоров заключается в среднем по статистике.

Генеральный директор ипотечной компании "УНИКОМ" , председатель Комитета по ипотеке и программам долгосрочного финансирования Российской гильдии риэлторов Павел Дмитриевич Штепан тоже привел статистику – к сожалению, не слишком оптимистичную. В Петербурге, где живет столько же жителей, сколько во всей Словакии, в среднем заключается 30 ипотечных договоров в день, а ССК в России пока вообще не действуют, то есть россияне ограничены в возможностях решения своих жилищных проблем.

При этом Павел Дмитриевич подчеркнул, что строительно-сберегательная касса и ипотека не конкуренты, а инструменты, с помощью которых человек может купить недвижимость. Разница лишь в том, что строительные сберегательные кассы – это эконом класс, а ипотека, с ее большими процентами – бизнес класс.

Павел Штепан обратил внимание на то, что в обществе распространены ошибочные мнения о строительно-сберегательных кассах и ипотеке.

Так, считается, что ипотека станет скоро доступна каждому. На самом деле многие банки в связи с ипотечным кризисом в США сделали требования к заемщику более строгими, приостановили снижение процентных ставок и увеличили размер первоначального взноса.

Также существует мнение, что строительно-сберегательные кассы не работают в условиях инфляции и роста цен на недвижимость. В реальности же все российские кредитные потребительские кооперативы – аналоги ССК – успешно работали на протяжении последних лет, когда цены на жилье в Санкт-Петербурге с ноября 2000 по ноябрь 2007 года выросли на 665%. А при поддержке государства сотрудничество с ССК будет еще более надежным и выгодным для клиента.

В целом же, по словам Павла Дмитриевича, покупка квартиры с помощью стройсберкассы обойдется в 2 раза дешевле, чем с помощью ипотеки. Конечно, покупка через ССК потребует и более длительное время, но финансовые выгоды очевидны.

Все участники форума были единодушны: принятие закона «о строительных сберегательных кассах» решит многие проблемы на рынке недвижимости, сделав жилье более доступным даже для людей с невысокими доходами.

Предполагается, что законопроект о строительных сберегательных кассах будет вскоре принят Думой и вступит в действие уже летом 2008 года.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Обсудить материал на ипотечном форуме...

Другие материалы о строительно-сберегательных кассах:

• Покупка жилья: ипотека или строительно-сберегательные кассы?