Ипотека: база знаний

Ипотека и рефинансирование (перекредитование)

В последнее время среди заемщиков все большую популярность приобретают программы рефинансирования (перекредитования). Однако не всегда заемщики, совершив рефинансирование, получают значительную выгоду. Почему это так, мы и попытается рассказать в данном материале.

Суть рефинансирования (перекредитования)

Процедура рефинансирования заключается в том, что заемщик получает новый кредит, для того чтобы погасить свою задолженность по ранее взятому ипотечному кредиту, после чего он начинает расплачиваться по вновь взятому кредиту с новой процентной ставкой. Иногда рефинансирование происходит в пределах одного банка, так как текущие условия ипотечного кредитования в кредитной организации могут уже сильно отличаться от тех, которые существовали несколько лет назад.

Рефинансирование для заемщика значительно более простая процедура по сравнению с первоначальным получением кредита. Это связано с тем, что кредитная организация уже знает о том, что заемщик уже проверен предыдущим кредитным учреждением, имеет позитивную кредитную историю, а предмет залога уже проверен и надлежащим образом зарегистрирован. Однако эта простота для банка не означает для заемщика отсутствие необходимости собирать новый пакет документов.

Принятие решения о рефинансировании

Рефинансировать кредит имеет смысл не только в случае возможности перекредитоваться под более низкий процент. Часто рефинансировать кредит выгодно при девальвации национальной валюты, если ипотечный кредит взят в иностранной валюте (долларах, евро), ведь ежемесячные платежи будут возрастать пропорционально падению курса рубля.

Перед тем как производить процедуру рефинансирования (перекредитования), нужно проверить кредитный договор (договор займа) на наличие в нем штрафных санкции за досрочное погашение кредита. Разумеется, процедуру рефинансирования можно произвести и с уплатой штрафных санкций, но экономия от этого только уменьшится. Большинство кредитных организаций в последнее время стали устанавливать штрафные санкции на досрочное погашение, только если оно происходит в первые полгода или год с момента получения ипотечного кредита, у некоторых вообще такие санкции отсутствуют.

В подавляющем большинстве ипотечных программ погашение кредита происходит равными долями – аннуитетными платежами. Аннуитетный (равновеликий) платеж состоит из двух частей: выплаты кредита (остатка ссудной задолженности) и процентов, набежавших за пользование кредитом. Причем в первые месяцы и годы существования ипотечного кредита большую часть в аннуитетном платеже занимают именно проценты. Таким образом, заемщик выплачивает в первую очередь проценты, а потом сумму кредита. Поэтому процедура рефинансирования не так уж и выгодна в первые месяцы жизни ипотечного кредита.

Если заемщик решает произвести рефинансирование в новой кредитной организации, то остаток ссудной задолженности может практически не измениться и быть таким же, каким и был кредит, взятый несколько лет назад. По новому кредиту перерасчет ежемесячного платежа будет произведен с самого начала и снова в графике выплат большую часть платежа будут занимать проценты за пользование ипотечным кредитом, а не возврат основного долга. Поэтому производить процедуру рефинансирования каждые полгода или год не целесообразно. Правильный расчет экономии от рефинансирования возможно произвести лишь учитывая размер остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Процедура рефинансирования является только одним из многих способов экономии денежных средств заемщика.

При принятии решения о рефинансировании (перекредитовании) необходимо учитывать и тот факт, что новый кредит, который получит заемщик, не позволит ему получать налоговый вычет. Это правило вытекает из ст. 220 Налогового кодекса РФ, которая предусматривает предоставление налогового вычета только по кредитам, выданным для приобретения недвижимого имущества. В случае рефинансирования цель у кредита будет — погашение ранее предоставленного кредита. Поэтому перед рефинансированием кредита стоит подумать о предварительном получении налогового вычета.

Кроме того, для заемщиков, чьи доходы упали, например, из-за потери работы, существует возможность реструктурировать ипотечный кредит, в том числе и валютный. Реструктуризация осуществляется через систему Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и ипотечная компания "УНИКОМ", являясь официальным партнером АИЖК, принимает в Санкт-Петербурге и Ленобласти заявки на реструктуризацию ипотечных кредитов.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: