Ипотека: база знаний

Аннуитетные и дифференцированные виды платежей

При получении ипотечного кредита большинство потенциальных заемщиков в первую очередь обращают внимание на величину процентной ставки, в то время как существует большое количество параметров ипотечного кредита, такие как: процентная ставка, размер суммы кредита, срок кредита, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения кредита, комиссия за выдачу ипотечного кредита и т.д. Одним из таких параметров является вид платежа по ипотечному кредиту. В ипотечных программах могут использоваться различные виды платежей: дифференцированные платежи, аннуитетные платежи, платежи с выплатой процентов ежемесячно, а суммы кредита в конце срока, или же выплаты процентов по кредиту и суммы кредита в конце срока. Самыми распространенными видами платежей по ипотечным кредитам являются аннуитетный и дифференцированный.

Поскольку вид платежа устанавливается на весь срок кредита, этому параметру следует уделять особенное внимание. Разовые сборы при получении ипотечного кредита будут не так существенны по сравнению с условиями кредита, которые будут действовать весь срок.

Что такое аннуитетные платежи по кредиту?

Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

Поскольку,  при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые годы ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. Равновеликий платеж достаточно удобен и самому заемщику, т.к. ему не надо определять каждый месяц размер платежа – он всегда одного размера. Зная размер платежа удобнее планировать семейный бюджет.

Что такое дифференцированные платежи по кредиту?

Дифференцированные платежи в начале срока кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, т.е. регулярные платежи по ипотечному кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа тоже состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности, и убывающей части — процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка заложенности по кредиту.

Существуют ипотечные программы, которые позволяют совершать платеж сверх ежемесячного платежа. Таким образом, при дифференцированной схеме заемщик может превратить диффиренцированную схему в «аннуитетную», просто внося одну и туже сумму. Надо учитывать и тот факт, что условия кредитного договора должны позволять это делать, в противном случае банк может и не принять сумму сверх положенного платежа.

Большинство ипотечных программ использует именно аннуитетные платежи.

Что выгоднее аннуитетная или дифференцированная схема платежей?

Вопросам выбора схемы платежа по ипотечному кредиту часто задаются потенциальные заемщики. Если сравнивать аннуитетную и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие:

• Неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной.
• Больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме.

Однако, если обратиться к ипотечным брокерам, то об отличиях этих схем платежей можно узнать значительно больше. Ипотечные брокеры разбираются в тонкостях всех параметров ипотечного кредита и знают, как они влияют на него.

Аннуитетная схема выплат более доступна для заемщиков, т.к. выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита. При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков  должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах.

При аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.

Кредит с дифференцированным платежом труднее получить, т.к. при получении кредита оценивается платежеспособность заемщика. Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

Подводя итог можно сказать, что вид платежа является одним из основных параметров ипотечного кредита, однако рассматривать его необходимо в совокупности с другими параметрами.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: