Ипотека: база знаний

РЕБУСЫ ВОЕННОЙ ИПОТЕКИ Трудные вопросы и стадии их решения

Основной контингент воннослужащих, которые могут приобрести с помощью накопительно-ипотечной системы (НИС) жильё, волнует «семейный» аспект «Военной ипотеки». Лидером в этом сегменте выступает использование материнского капитала. Такая возможность станет доступной после заключения Минюста по соответствующему законопроекту. Это последний этап согласования. Затем документ будет рассмотрен в Государственной Думе РФ. Таким образом, вопрос о материнском капитале находится на завершающей стадии.

Другой аспект касается увеличения метража, что особенно актуально для семей с детьми. Он находится на стадии переговоров с банками о том, чтобы участник системы мог взять ещё и потребительский кредит на адекватных условиях для покупки квартиры большего метража. Ставка по такому потребительскому кредиту будет, конечно, немного выше, чем по ипотеке. Но планируется привести ставку по потребительским кредитам для участников НИС, как можно ближе к ставкам «Военной ипотеки». Для сравнения – потребительский кредит на сегодня выдаётся под 16-18% годовых, а снизится до 11-12%.

И завершает рейтинг трудноразрешимых «семейных» вопросов – перспектива объединения именных накопительных счетов  супругов для приобретения одной квартиры на двоих. Трудность заключается в том, что согласно ст.34 «Семейного кодекса Российской Федерации» целевые выплаты, полученные одним из членов семьи, не являются совместно нажитыми, поэтому квартира, приобретенная из средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ),  не может быть разделена даже при разводе супругов. Следовательно, для банков такое объединение супругов представляет определённые сложности: т.к. залог один, а заёмщиков два. Но все же над этим вопросом работает несколько банков, которые близки к достижению консенсуса – соглашению с подобной схемой оформления залога при условии дополнительного оформления ряда документов.

Переходным звеном в цепочке сложных вопросов, объединённых темой «семья», к индивидуальным аспектам федеральной программы «Военной ипотеки» можно назвать приобретение дома в деревне или таунхауса, так как это интересует обе категории военнослужащих. В решении этой проблемы возникли  неразрешимые противоречия. С одной стороны, законодательство позволяет участникам «Военной ипотеки» брать ЦЖЗ

на покупку таунхауса или дома с участком земли. С другой стороны, банки не готовы идти на это, потому что у нас нет адекватной системы оценки земли. Следовательно, нет возможности четко определить залоговую стоимость таких объектов.

Другой пласт вопросов можно обозначить как «экономический», и его наглядно проясняют цифры, которые достаточно оптимистично демонстрируют сложившуюся ситуацию в «Военной ипотеке» в новом 2012 году.

Главное событие, безусловно, это увеличение максимальной суммы предоставляемого кредита с 2 до 2,200 млн. рублей. Особенно оно радует на фоне увеличения денежного довольствия военнослужащих в 2,5 – 3 раза. Размер ежегодного взноса, которое государство вносит на накопительный счет военнослужащих, в 2012 году вырос до 205,2 тысяч руб.

Другой важный пункт в программе «Военная ипотека», значительно облегчающий экономическое бремя военнослужащих, получивших целевой жилищных заём – это фактический отказ от требований по личному страхованию. На сегодняшний день остаётся единственное  обязательное требование, присутствующее в программах всех банков – это страхование самой приобретаемой квартиры (оно заложено в законе по ипотеке).

 Комментирует это новшество Николай Лавров, генеральный директор «ЮРИНФО»: «Несмотря на экономические выгоды «отказа от требований по личному страхованию», мы всё же рекомендуем нашим клиентам заключать договор личного страхования, т.к. военная служба несёт высокие риски потери здоровья. В этом случае, «лишние» выплаты от страховых компаний могут существенно поддержать. Важно, что получить их можно раньше, чем компенсацию от государства».

Следующее положение – отмена комиссии при выдаче кредита участника НИС - не должна рассматриваться однозначно. Здесь надо рассмотреть два фактора. Первый: на сегодняшний день те банки, которые кредитуют военнослужащих самостоятельно, комиссии за выдачу кредитов по «Военной ипотеке» не взимают. Второй: основным кредитором с долей в НИС более 80% является  АИЖК. Его партнеры – это примерно 80 банков – выдают данные кредиты с комиссиями. Кажется разумным, выбрать банк, где таких комиссий нет. Интригующее «но» заключается в том, что программа АИЖК по размерам процентной ставки при исполнении того прогноза, который сейчас даёт Минэкономразвития, будет иметь преимущество в сравнении с процентной ставкой по программам самостоятельных банков.

Цифры отражают факты, но только их всестороннее изучение помогает глубже проникнуть в ипотечные «хитросплетения» и не попасть в капкан кажущихся экономических выгод.

Ещё один небезынтересный  вопрос – изменение процентных ставок по кредиту. Ставки по программам «Военной ипотеки» находятся в диапазоне от 9,5% до 10,5%. Здесь выбор у военнослужащих есть между фиксированной ставкой, устанавливаемой по программам банками – «Газпромбанк», «Связьбанк», «Сбербанк», «ВТБ24», и плавающей, которая существует по программам АИЖК. Данная плавающая ставка прогнозируется даже ниже 9%. Аргументирует справедливость данного положения несложная арифметическая задача, которую предлагает решить Николай Лавров: «Срок кредита в коммерческом банке больше на 4 – 7 лет. Соответственно увеличивается переплата денежных средств. Вопрос: на сколько? Это 205000  рублей в год. Следовательно, за 5 лет выплачивается лишний 1000000 рублей, который военнослужащий мог бы получить со своего накопительного счёта при выходе на пенсию в 45 лет»

И завершить наш экономический экскурс можно двумя говорящими цифрами.

Всего по состоянию на 1 января 2012 года военнослужащие - участники НИС купили 23,5 тысячи квартир, а сумма средств, отраженных на счетах участников НИС – около 86 миллиардов рублей!

О чем говорят эти цифры – тема для отдельного разговора, который состоится в следующей статье.

Автор: Алла Доргунова

Пресс-центр ГК "ЮРИНФО Недвижимость"

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: