Ипотека: база знаний

Долевое строительство в Военной ипотеке 2012. Мечты и реальность.

I.МЕЧТЫ

Скупой информации, предоставленной прессой по вопросу о долевом строительстве в военной ипотеке, недостаточно, чтобы сделать заключительный вывод: реальность или мечта - купить квартиру в новостройке военнослужащим, участникам НИС?  С одной стороны, мечты обретают прагматичный характер: военнослужащим, участникам НИС, хотелось бы иметь возможность стать участником долевого строительства. Т.е. реализовать право на приобретение жилья на этапе строительства путём использования накоплений на его именном накопительном счёте для жилищного обеспечения.

С другой стороны, мечты самые возвышенные, оптимистичные. Воображение рисует идеалистическую картину: вот военнослужащий, участник накопительно-ипотечной системы, по договору участия в долевом строительстве (ДУДС) покупает квартиру на самой начальной стадии строительства, когда вместо будущего дома только вырыт котлован и стоит одинокий забор, огораживающий будущую мечту-жилище. Работы ещё только начинаются, но у покупателя нет оснований для переживаний, т.к. компания-застройщик надёжная, проверенная временем. Банк-кредитор постоянный спутник всех его удачных проектов. Радует, что покупка квартиры на этапе котлована – это самый бюджетный, экономный вариант для военного. А перспективы самые радужные. Воплощение проекта новостройки расписано, как по нотам: незаметно пролетят два-три года, и вот уже перед  удивлённым взором будущего хозяина квартиры вырастает дом его мечты, с его собственной новой просторной квартирой с удобной планировкой и современной отделкой, с многоярусным паркингом и бассейном. Дом в окружении живописных парков, в экологически благоприятном районе с отличной транспортной доступностью и продуманной социальной инфраструктурой. Здесь хочется наслаждаться каждым мгновением жизни и растить счастливых детей.

Давайте попытаемся разобраться скрупулёзно в этой острой проблеме: насколько реально купить квартиру на этапе строительства военнослужащему, участнику НИС? 

II.РЕАЛЬНОСТИ

            Первый пласт вопросов лежит, конечно же, в юридической плоскости... Во-первых,  приобретение жилья участниками НИС по договору участия в долевом строительстве определено Федеральным законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». 

 Во-вторых, это, несомненно, издание постановления Правительства  Российской Федерации от 15 мая 2008 года № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих». И постановление Правительства от 16 декабря 2010 года № 1028 «Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов» (о внесении изменений, которое вступило в силу 11 января 2011 года). Именно эти постановления оказали решающую роль в судьбе военных, желающих справить новоселье в новостройке.

            И, в-третьих, невозможно обойти Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости». Т.к. согласно данному закону,  только на основании договора участия в долевом строительстве граждане и юридические лица могут вступить в отношения, связанные с привлечением денежных средств, для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Понятие «долевое строительство» трактуется как «форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик), привлекает денежные средства граждан и юридических лиц («дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод  в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства».

            И завершающим аккордом в этом оркестре законодательных актов стал долгожданный приказ Министра Обороны Российской Федерации от 18 апреля 2011 года № 465, в котором  утверждены типовые формы договоров ЦЖЗ, что  обеспечило выполнение постановления Правительства № 1028. Таким образом, законодательная база для претворения мечты в действительность присутствует.  

III. «ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ» АИЖК

            Следующий пласт вопросов касается, конечно, экономических интересов. Каким образом сделать покупку квартиры на стадии строительства для участников НИС выгодной? Итак, после вступления в силу приказа  № 465 (5 июля 2011года), утверждённые типовые формы договоров ЦЖЗ были направлены в кредитующие организации,  участвующие в федеральной программе «Военная ипотека».  После внесения необходимых изменений в программы ипотечного кредитования участников НИС,  в соответствии с Постановлением № 370,  эти организации должны были приступить к практической реализации приобретения военнослужащими жилья по договору участия в долевом строительстве.

С этой целью ОАО «Агентством  по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с ФГКУ «РОСВОЕНИПОТЕКА» с 1 октября 2011 года по 30 марта 2012 года был запущен «пилотный проект» по выкупу закладных, обеспеченных правами требования по договорам участия в долевом строительстве «Военная ипотека – долевое строительство». Полгода АИЖК осуществляло эксперимент: новый «пилотный  проект», по которому участники НИС могли получить ипотеку на приобретение квартир в строящихся домах в рамках действующей программы «Военная ипотека».

«Условия программы, - поясняет Николай ЛАВРОВ, вице-президент ГК «ЮРИНФО», - позволяют военнослужащим приобрести жильё, практически не используя собственные средства. ЦЖЗ в размере накоплений участника НИС и ипотечный кредит (с 1 января 2012 года – 2,2 млн. руб.) – это сумма, на  которую военнослужащий приобретает жильё. И выплата первоначального взноса (который составляет 10%), и погашение кредита в течение всего срока осуществляются за счёт накопительных взносов участника НИС. При этом ставка ипотечного займа привязана к ставке ЦБ и на 2012 год составляет от 9,75% до 10,75% годовых и зависит от возраста заёмщика».

В рамках «пилотного проекта» отрабатывались следующие механизмы:

1.      Предоставление целевых жилищных займов для погашения ипотечных кредитов, предоставленных участникам НИС для приобретения жилых помещений по ДУДС.

2.      Перечисление средств ЦЖЗ для оплаты части цены ДУДС.

3.      Регистрация закладных, обеспеченных правами требования по ДУДС, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

4.      Выкуп Агентством таких  закладных.

5.      Переоформление закладных после приёма участниками НИС жилых помещений от застройщиков и осуществление государственного регистрационного права собственности на эти помещения.

Следует добавить, что покупка жилья в ходе эксперимента была ограничена самыми надёжными объектами, гарантирующими сроки реализации стопроцентно. Регионами реализации «пилотного проекта» были выбраны Московская и Калининградская области и Краснодарский край.  Для изучения спроса на новый продукт Агентство проводило проект на ограниченном  количестве кредитов (50 штук). Итоги  эксперимента АИЖК планирует подвести в ближайшие месяцы. Затем будет принято решение о переходе к промышленной эксплуатации продукта и необходимости корректировки его условий. Таким образом, подведена экономическая база для воплощения заветной мечты военного, и можно подвести основные итоги.

Ситуация складывается, в принципе, парадоксальная: возможности (юридические основания)  для покупки квартиры у участников НИС есть, желание – огромное, а вот осуществление этих возможностей и желаний может произойти только посредством банков-кредиторов. Однако, для банков-кредиторов такое осуществление заветной мечты военного чревато огромными рисками, которые значительно превышают риски обычного долевого строительства. И иллюзии питать на этот счёт банкам не позволительно – т.к. всё бремя рисков и ответственности перед государством ложится именно на их плечи. Кроме того, печальный опыт российской действительности говорит о том, что, к сожалению, число обманутых дольщиков так велико в России, что путь осуществления мечты становится тернистым, покрытым шипами бесконечных трудностей. Поэтому получается, что банки выступают в роли тормоза прогресса. Возможно, прорывом из этого замкнутого круга проблем и станет промышленная эксплуатация нового «пилотного проекта». 

IV. ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО – ОТ АРГЕНТИНЫ ДО РОССИИ

Интересно, как решаются проблемы долевого строительства в мире? Уникальный опыт в этом смысле представляет латиноамериканская страна Аргентина - родина долевого строительства.

Период правления президента Аргентины Рауля Риккардо АЛЬФОНСИНИ характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, военными конфликтами. В  этот тяжёлый для страны период в 1985 году президент дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, можно было обменять ценные бумаги на квартиру.

Раулю АЛЬФОНСИНИ удалось повысить число собственников жилья с 2% до 21%!

Россия активно включилась в процессы освоения положительного мирового опыта...  Одной из приоритетных социально-экономических задач, решаемых нашим правительством, является формирование рынка доступного жилья. Это должно происходить как за счёт увеличения объёмов жилищного строительства, так и за счёт создания условий для повышения платежеспособного спроса на жильё путём развития системы ипотечного жилищного кредитования.

5 сентября 1997 года Правительством Российской Федерации было создано «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100% государственным капиталом, которое должно обеспечивать баланс интересов всех участников рынка ипотеки, оказывать поддержку банкам, заниматься разработкой стандартов кредитования и  доступных ипотечных продуктов. «Помимо прямого рефинансирования агентство  поддерживает выпуск ценных бумаг, развивает систему ипотечного страхования, финансирует жилищное строительство, а также участвует в законотворческой  деятельности по регулированию ипотечного рынка», - добавляет Анатолий БОБРОВ,  директор по развитию компании «УНИКОМ».

Официальным партнёром АИЖК и ФГКУ «РОСВОЕНИПОТЕКА» в Северо-западном федеральном округе является Универсальная ипотечная компания «УНИКОМ». Эта компания имеет многолетний успешный опыт работы с федеральной программой «Военная ипотека». «УНИКОМ» - обладатель Почётной грамоты Командующего войсками Ленинградского военного округа, победитель Всероссийского конкурса «Профессиональное признание – 2010», победитель Национального конкурса в сфере недвижимости, строительства и ипотеки «CREDO – 2011» в номинации «Лучшая компания по реализации программы «Военная ипотека».

Пресс-центр ГК "ЮРИНФО"

Автор: Алла Дрогунова

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: