Ипотека

Не надо играть со стандартами

Известием о кризисе на ипотечном рынке сегодня уже никого не удивишь. Интереснее узнать, как долго он продлится. Прогнозы предрекают его затяжной характер – от трех до пяти лет. Но хочется верить, что будущее окажется иным. О том, что происходит на рынке, о перспективах рефинансирующих компаний, а также о том, как не попасть под колесо кризиса, мы беседуем с Александром Черняком, генеральным директором «АТТА Ипотека», д.э.н.

– «АТТА Ипотека» была создана в 2005 году как небанковская рефинансирующая компания. Насколько верным оказался такой выбор?

Александр Черняк: Форма небанковской организации для рефинансирующей компании была выбрана очень удачно, потому что и действующему законодательству соответствует, и является достаточно удобной для работы по рефинансированию ипотечных кредитов первичного рынка. Она удобнее, чем банк, потому что не связана пруденциальными нормативами, в частности банковским нормативом Н1. Так, например, при объеме портфеля в $450 млн. банк должен иметь капитал не менее $45 млн. Нам же достаточно, но не обязательно, иметь капитал только в $5 млн. Если банк хочет держать большой портфель активов на своем балансе, то вынужден наращивать свой капитал до «правильного», с точки зрения нормативов соотношения. Мы же наоборот, сначала увеличиваем активы, а потом их секьюритизируем, продавая с баланса. Хотя «правильное» соотношение никто нам извне не устанавливает. Сегодня портфель «АТТА Ипотека» составляет порядка $320 млн.

В унисон развитию рынка – Что сделано за три года работы? Каких результатов удалось достичь?

Александр Черняк: Деятельность «АТТА Ипотека» развивается динамично – в унисон развитию рынка. Стартовая сделка, состоявшаяся в ноябре 2005 года, была достаточно значимой – мы купили портфель у АИЖК. В истории российского рынка это была первая сделка такого рода между рефинансирующими компаниями, и пока что последняя. С того момента АИЖК является нашей сервисной компанией, сопровождает пул, имеет обязательство его обратного выкупа в случае дефолта кредитов на нашем балансе. С момента создания «АТТА Ипотека» работает успешно, с прибылью. Многое сделано. Компания выполнила поставленные на эти годы задачи. А это, прежде всего, развитие региональной сети. В первые месяцы работы мы подписали контракты на продажу нам кредитов с ипотечными компаниями, расположенными в большинстве регионов страны. Во всех основных точках, которые могут быть интересны для развития ипотеки, мы уже присутствуем. И это – абсолютное большинство (82 региона Российской Федерации). Сформирована профессиональная команда, создана ИТ-система, компания ежегодно проходит международный аудит, работает с рейтинговыми агентствами, инициирует секьюритизацию активов.

Пионер ипотечного рынка – Вы отметили, что в самом начале деятельности компании удалось заключить договоры с ипотечными агентствами, расположенными в различных регионах страны. С какими компаниями вы работаете?

Александр Черняк: Наши партнеры – на сегодняшний день их более 500 – это 66 ипотечных дилеров, 63 сервисные компании, 34 страховые компании, 287 оценочных компаний, более 200 банков – первичных кредиторов. Мы приступили к работе с коллекторскими агентствами. И, несмотря на то, что эту деятельность только начинаем, уже активно отрабатываем технологии collection ипотечных кредитов, которые на ипотечном рынке представлены пока что в зачаточном состоянии. Мы и здесь хотим стать первопроходцами, ведь на российском рынке коллекторы, в основном, работают с потребительскими кредитами, с ипотекой – почти нет.
Перспективы есть

– Какое влияние оказал ипотечный кризис в США на российский рынок ипотечного банковского кредитования?

Александр Черняк: В этом году наблюдается определенное замедление темпов роста портфелей, что связано с общей ситуацией на рынке. Рефинансирующие компании и кредиторы не очень активны, отложены многие сделки по секьюритизации. Растут ставки по ипотечным кредитам.
Мы проводим осторожную политику работы уже с апреля прошлого года. Мы не стали строить бизнес на понижении ставок, как многие на рынке, поэтому не являемся заложниками ситуации роста цен на внешние заимствования. Те, кто бросился в погоню за низкими ставками, теперь не могут секьюритизировать свой портфель: состав портфеля не отвечает изменившимся требованиям инвесторов. Именно поэтому у многих кредиторов сделки отложены, что в свою очередь создает дефицит ликвидности, а значит и дефицит ресурсов на первичном ипотечном рынке.

– И все-таки, если рефинансирующая деятельность во время кризиса приостанавливается, значит новая ситуация на рынке принципиальным образом влияет на деятельность как вашей компании, так и других с аналогичной моделью бизнеса? Каковы перспективы развития вашего бизнеса в этом году?

Александр Черняк: На сегодняшний день, мы собрали портфель кредитов хорошего качества. В прошлом году сделали Due diligence по секьюритизационной сделке и сейчас обсуждаем возможности включения в нее еще большего объема кредитов, от других кредиторов, по сравнению с планируемым изначально. Такая работа уже ведется. Уровень досрочных погашений у нас практически соответствует рынку и даже несколько ниже. Средняя ставка по портфелю – 14,5%.
На компанию ипотечный кризис влияния практически не оказал, потому что к тому времени мы уже сформировали полноценный портфель, который подходит под секьюритизацию. Но кризис частично затронул нашу рыночную сеть – наших партнеров. В целом на новую ситуацию мы смотрим спокойно и готовы двигаться дальше в рыночной среде. Снижение объемов покупки закладных по сравнению с планами наблюдается не только у нашей компании, но и у АИЖК, и у ВТБ, и у других организаций – скупщиков – мобильность упала. Всем пришлось перестраиваться.
На рынке не тесно

– Ощущает ли «АТТА Ипотека» конкуренцию со стороны АИЖК, ведь модели вашего бизнеса очень похожи? Вы на свернувшемся рынке друг другу не мешаете?

Александр Черняк: Прямой конкуренции с АИЖК у нас нет – мы сотрудничаем, у нас сложились хорошие партнерские отношения. Несмотря на замедление темпов развития, российский рынок все еще настолько масштабен, настолько велик, что на нем не тесно присутствующим игрокам.
Во всем мире такие структуры как АИЖК на стартовом этапе развития занимались всем рынком, а в дальнейшем перешли в те ниши, которые действительно требуют господдержки. «Размазывание» по всему рынку денег, привлеченных за счет государственного ресурса не просто неэффективно для государства, но и порождает инфляцию. Американские государственные компании, например «Дженни Мэй», направляют свои ресурсы только в кредиты определенной величины и только определенным типам заемщиков. Даже частные системообразующие компании США, такие как «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» (бывшие ранее государственными, но в последствии приватизированы), лимитированы по суммам стандартных кредитов. Будучи уже коммерческими структурами, они рефинансируют не весь рынок, а только его определенные сегменты.
Исходя из такого опыта, на мой взгляд, пока АИЖК пользуется государственной поддержкой, разумнее было бы ее направлять именно в те сегменты ипотечного рынка, которым она необходима – военным, молодежи, бюджетникам. В этой поддержке будут нуждаться и новые развивающиеся российские рынки, например, земельный рынок, о котором уже заявлено на политическом уровне.

– Но ведь в портфеле АИЖК уже есть названные вами типы кредитов…

Александр Черняк: Да, но такие программы пока что находятся на стадии пилотных проектов и их цифры незначительны. Пока что АИЖК продолжает работать на рынке наравне с другими игроками, занимающимися рефинансированием – компанией «АТТА Ипотека», ВТБ24, другими банками и небанковскими компаниями.
Рефинансирующие компании – это по сути надбанковские структуры, центры ликвидности для банков. В этом смысле АИЖК все-таки должно двигаться, прежде всего, в государствообразующем направлении. Секьюритизационные сделки АИЖК постепенно должны становиться ориентиром для всего рынка. Недавно завершена первая сделка по выпуску Агентством ипотечных ценных бумаг. Ей предшествовала огромная работа АИЖК с ФСФР и другими государственными органами. Создана возможность выпуска на российском рынке этих ипотечных бумаг. И в этом смысле миссия АИЖК – быть тем ледоколом, который прокладывает курс, на который ориентируются все остальные участники рынка.
АИЖК, безусловно, является флагманом стандартизации рынка. Правила «АТТА Ипотеки» создавались во многом похожими на стандарты Агентства по форме, но для других продуктов, поэтому сегодня рынку понятно и привычно работать с ними. Стандартный подход очень важен для всех участников рынка, например, для органов регистрации, которые, как известно, на новации реагируют неохотно – путают рекомендации использования формы АИЖК с прямыми указаниями на этот счет, а иногда, и вовсе отказывают в регистрации. Поэтому мы выбираем стандартизацию, ведь другого пути у рынка нет, и мировая практика это доказывает.

Стандарты должны быть незыблемыми – Каковы, на ваш взгляд, причины ипотечного кризиса, его глубина? Как долго он может продлиться, и что следует ожидать российским финансовым институтам?

Александр Черняк: Произошло снижение цен на американском рынке недвижимости. От штата к штату глубина падения отличается и в среднем составляет 25% и больше. Кризис возник под влиянием совокупности причин: одна из которых, наиболее близкая нам, российским «ипотечникам», связана с либерализацией стандартов работы на рынке – американские банки увлеклись предоставлением кредитов по ослабленным требованиям, приняли на себя повышенные риски, которые и наступили. Отсюда вывод – играть со стандартами нельзя! Стандарт должен быть незыблемым. Тот, кто первым на российском рынке «добежал» до сделок по секьюритизации, уже понял, как опасно делать послабления при выдаче кредита, – при секьюритизации начинается выбраковка рискованных кредитов, потому что инвесторы не хотят инвестировать в бумаги, обеспеченные портфелями низкого качества.
«АТТА Ипотека» свои правила старалась не ослаблять, зачастую жертвовала количеством в угоду качеству. Поэтому в секьюритизацию попадет значительная доля кредитов нашего портфеля.

– Как долго, по вашей оценке, продлится кризисная ситуация? Какова перспектива выхода из него?

Александр Черняк: Прогнозы озвучиваются разные – от года до пяти лет. Из-за кризиса рефинансирование оказывается под вопросом, а для ипотечного рынка эта процедура имеет принципиальное значение. Секьюритизация – не единственный способ рефинансирования ипотечных кредиторов, но, пожалуй, самый удобный в массовом масштабе и наиболее востребованный инвесторами до кризиса, да, думаю, и после тоже. Нам бы хотелось верить, что даже если кризис окажется затяжным, то просветы все-таки будут, и у ипотечных кредиторов будут возможности рефинансироваться. На рынке секьюритизации важна бесперебойность и частота выпусков ипотечных ценных бумаг. Поэтому мы очень надеемся, что кризис продлится не долго.

Под колесами кризиса – Как не попасть под колесо кризиса?

Александр Черняк: В нашей компании достаточно серьезный риск-менеджмент. Модель управления рисками построена и периодически прогоняется через стресс-тесты. В этом смысле, у нас есть запас прочности. Помимо этого, у нас выстроены внутренние процедуры, мобильное взаимодействие с сетью, договорные и финансовые отношения между нами и партнерскими компаниями, с которыми мы работаем. Если возникнет дефолт по кредиту на нашем балансе, то мы продадим его сервисным компаниям, которые обслуживают наш портфель. Так что мы этот кризис выдержать сможем.
Одновременно отрабатываем процедуру с коллекшеном и собственного обращения взысканий, чтобы быть готовыми к разным ситуациям на рынке. Кроме того, в нашем портфеле кредиты с низким LTV, залогом служит жилье массовых типов. При этом средний возраст заемщиков составляет 25-30 лет, что создает запас прочности.

– «АТТА Ипотека» – как вы отметили, надбанковская компания, центр ликвидности. Что вы рекомендуете делать банкам, чтобы не пострадать?

Александр Черняк: Желательно, чтобы у банков активы и пассивы были сбалансированы в одной валюте. Должна быть четкая регламентация деятельности сотрудников, что очень важно, поскольку наибольшие потери отмечаются именно во внутриоперационных издержках. То есть у банка должны быть: четкий стандарт и четкая политика действий. Очень важны качество обслуживания кредитов и наличие хорошей ИТ-системы. Вот на это банки не должны скупиться. Важно также обучение персонала. Выполнение этих действий позволит банку либо переждать кризис с портфелем на балансе, либо продать его более крупному игроку.

– В новой ситуации стоит ли ожидать удвоения рынка, которое планировалось?

Александр Черняк: Полагаю, что оптимистичные прогнозы не оправдаются. Заметно снизился общий объем кредитов, которые проходят через всю инфраструктуру ипотечного рынка. Это связано с уменьшением объема денег на рынке и ростом ставок по ипотечным кредитам. Банки стали дольше рассматривать заявки на получение кредитов, дольше принимать решения, ограничивать суммы выдаваемых кредитов. Это с точки зрения предложения. С точки зрения спроса на ипотечные кредиты, он – огромен. Но сдерживается, в частности, негативными явлениями, такими как дополнительные финансовые нагрузки на заемщиков со стороны различных посреднических структур, которые помогают им в получении кредита. Как следствие, выросли комиссии промежуточным структурам. По оценке наших партнеров, в московском регионе такие нагрузки на заемщиков выросли от 5 до 20% сумм кредитов. Вернулись из прошлого забытые «откаты» кредитным инспекторам за выдачу ссуд. Словом, происходят события весьма странные для современного уровня развития рынка: еще год назад банки бегали за клиентами, а теперь, наоборот, клиенты стали бегать за банками. Поэтому об удвоении рынка говорить не приходится. Ипотечный рынок вернулся в 2003 год на новом витке развития.

Сергей Советов

Источник: Аналитический банковский журнал

Обсудить материал на ипотечном форуме...

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: