Ипотека

Государственная помощь: реструктуризация ипотечного кредита и материнский капитал

В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить заемщику выплату ипотечного кредита – реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала. В данной статье адвокат Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Антон Лебедев постарается пролить свет на эти два новшества.

Реструктуризация

В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону, и ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам. В итоге были выработаны стандарты реструктуризации задолженности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Реструктуризация ипотечных кредитов – это возможность для заемщиков, доходы которых существенно снизились (в том числе по причине потери работы) получить отсрочку платежей на год. Если вы не можете платить по ипотечному кредиту, то реструктуризация – это реальный выход из положения, который предлагает государство.

Реструктуризация ипотечных кредитов будет осуществляться через систему АИЖК, включая официальных партнеров АИЖК в регионах. В Санкт-Петербурге таким партнером является, в частности, ипотечная компания «УНИКОМ», принимающая заявки на реструктуризацию по телефону (812) 325-25-23 или онлайн.

Как реструктурировать ипотечный кредит, если вы не можете платить по нему? АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:

• предоставление заемщику заемных средств со стороны Кредитора и АИЖК (Смешанный договор) для полного погашения ипотечного кредита;
• предоставление заемщику со стороны АИЖК Стабилизационного займа для погашения заемщиком ежемесячных платежей (не более 12 мес.) по ипотечному кредиту без изменения графика платежей;
• предоставление заемщикам  со стороны Кредитора Стабилизационного кредита в целях погашения заемщиком ежемесячных платежей (не более 12 мес.) по ипотечному кредиту без изменения графика платежей.

В первом случае (Смешанный договор) все заемные средства идут на погашение ипотечного кредита. Заемщику устанавливается льготный период (не более 12 мес), в течение которого он ежемесячно вносит платежи в размере не более 1/2 от суммы ежемесячного платежа, который он платил по ипотечному кредиту, но не менее 500 руб. По окончании льготного периода заемщик вносит ежемесячные равные платежи, погашая свою задолженность по основному долгу и неоплаченным процентам. Срок предоставления заемных средств устанавливается не менее остатка срока обязательств по ипотечному кредиту и может быть скорректирован в сторону увеличения.  Процентная ставка не может превышать ставку по реструктуризированному ипотечному кредиту.

Во втором случае заемщику предоставляются денежные средства ежемесячно равными частями в течение 12 мес., которые идут на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Заемщику в рамках Договора Стабилизационного займа устанавливается льготный период, в который он ежемесячно уплачивает только проценты, начисляемые на сумму фактически полученных средств Стабилизационного займа. По окончании льготного периода заемщик начинает исполнять финансовые обязательства и по Договору Стабилизационного займа, и по ипотечному кредиту в полном объеме. Срок, на который предоставляется Стабилизационный заем, не должен превышать срок до окончания выплат по ипотечному кредиту.  Размер годовой процентной ставки равен  годовой процентной ставке по ипотечному кредиту.

Третий вариант похож на второй за исключением того, что Стабилизационный кредит предоставляет Кредитор, а не АИЖК.

На первый взгляд увеличение ежемесячного платежа для заемщика абсолютно неприемлемое предложение. Однако если поставить вопрос по-другому – жить на улице или платить больше через год – ответ уже может быть другим.

На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых заметно сократились доходы, в частности, вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всех выданных кредитов, а доля кредитов с плавающей ставкой составляет 0,8%.

АИЖК намерено работать с валютными кредитами, выданными любым банком, если банк заемщика отказывается сменить валюту кредита. По данным аналитического отдела ипотечной компании «УНИКОМ», которая, являясь партнером АИЖК, принимает заявки на реструктуризацию и проводит консультации для заемщиков, в настоящий момент именно перевод валютных кредитов в рубли является одной из самых острых проблем для заемщиков по причине девальвации рубля.

Программа АИЖК не предусматривает возможности реструктуризации ипотечных кредитов для заемщиков, имеющих другие дорогостоящие активы кроме купленной в ипотеку недвижимости. Логика в данном случае проста – хочешь сохранить жилье, продай другие активы. Такая поддержка не будет оказываться и людям, имеющим доли в других квартирах, например, полученных в порядке приватизации. Такие доли необходимо будет продавать, а деньги использовать на погашение кредита или периодические платежи.

По стандартам АИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 50 кв.м., на двух – более 35 кв.м., а на трех и более – 30 кв.м. общей площади.

Таким образом, государство пытается защитить действительно только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса, и не имеющих другой недвижимости.

Еще одним существенным критерием является падение доходов или потеря их вообще. АИЖК уже сообщило свою позицию по вопросу о формулировке причины увольнения. Дело в том, что многие работодатели могут предложить работнику уволиться «по собственному желанию». Такие сокращения штата тоже будут рассматриваться при решении вопроса о реструктуризации.

Нужно отметить, что несмотря на то что многие банки вводят свои правила реструктуризации ипотечных кредитов, реструктуризация по стандартам АИЖК является более лояльной и универсальной, а соответственно более выгодной для заемщиков. В любом случае, как бы не менялась позиция крупных участников рынка ипотечного кредитования, уже сейчас можно сделать некоторые выводы: реструктуризация не избавит заемщика от необходимости выплачивать кредит в будущем, но в случае потери работы позволит сохранить квартиру, а это главное.

Будьте внимательны! Реструктуризация ипотечных кредитов проводится АИЖК и его официальными партнерами!

В Санкт-Петербурге и Ленобласти заявку на реструктуризацию принимает, в частности, официальный партнер АИЖК ипотечная компания «УНИКОМ». Вы можете записаться на консультацию по телефону (812) 325-25-23 или подать заявку онлайн.

Материнский капитал

Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.

Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно – реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.

При этом совсем не обязательно, чтобы ребенок был собственником ипотечной квартиры. Родитель, являющийся собственником такой квартиры, может дать нотариальное обязательство оформить приобретенное с использованием ипотечного кредита жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению после снятия обременения с жилого помещения. Такое требование закреплено в абз. «Д» п.13  «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала», утвержденными Постановлением Правительства РФ №20 от 13 января 2009 г.

Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.

Антон Лебедев

Адвокат адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ–ЦЕНТР»

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: