Ипотека: база знаний

Ипотека: погашать досрочно или рефинансировать

Часто уже состоявшиеся заемщики интересуются вопросом, как лучше оптимизировать свои выплаты по ипотечному кредиту? Можно рефинансироваться (перекредитоваться), а можно просто произвести частичное досрочное погашение. В данном материале мы не будем говорить подробно о досрочном погашении ипотечного кредита, поскольку целью данного материала мы ставим именно сравнение эффективности экономии.

Задача - сэкономить

Итак, допустим у нас есть задача – сэкономить. Заемщик получал кредит 2 года назад в размере 2 000 000 рублей под 14% годовых на 15 лет. Для удобства подсчетов взят кредит, срок которого устанавливается в месяцах. При этом у заемщика есть 60 000 рублей на расходы. Программа рефинансирования предлагает уменьшить ежегодную процентную ставку на 2 процента, а досрочное погашение уменьшить срок кредита. Как понять, что выгоднее сделать – рефинансировать или частично погасить долг?

Условия нашей задачи позволяют сформировать данные графика платежей по ипотечному кредиту, размере ежемесячного платежа и соотношении суммы, которая идет на погашение задолженности по кредиту, и суммы процентов за пользование предоставленным кредитом.

Что такое досрочное погашение кредита?

Частичное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком сумы, идущей в счет погашения кредита с опережением графика платежей, но недостаточной для полного погашения кредита. Досрочное погашение кредита является одним из способов экономии по ипотечному кредиту.

Полное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком суммы в счет погашения кредита с опережением графика платежей. Размер вносимой суммы равен остатку задолженности заемщика по кредиту. Поэтому сравнивать полное досрочное погашение кредита и рефинансирование не имеет смысла.

Досрочное погашение кредита

При производстве частичного досрочного погашения кредита в размере 60 тысяч рублей происходит сокращение срока кредита (по умолчанию). Уменьшение размера ежемесячного платежа в большинстве кредитных договоров возможно только в особых случаях. Досрочное погашение будет уменьшать срок ипотечного кредита, а поскольку проценты по ипотечному кредиту начисляются только на реальный срок использования кредитными средствами, экономия составит именно неуплаченные проценты. Экономия от досрочного погашения составит сумму процентов, которые должны начисляться на остаток задолженности по кредиту (на графике экономия выделена красным).

Досрочный платеж в размере 60 тысяч рублей позволит сократить срок кредита со 180 до 167 месяцев.

Сокращение срока ипотечного кредита на 13 месяцев является хорошей экономией, однако эта экономия принесет свои плоды только при окончании выплат по ипотечному кредиту. В настоящий момент для заемщика ничего не поменяется.

Что такое рефинансирование (перекредитование)?

Суть рефинансирования заключается в том, что заемщик получает новый кредит для того, чтобы погасить свою задолженность по ранее полученному ипотечному кредиту, после чего он начинает расплачиваться по вновь полученному кредиту с новой процентной ставкой. Иногда рефинансирование происходит в пределах одного банка, так как текущие условия ипотечного кредитования в кредитной организации могут уже сильно отличаться от тех, которые существовали несколько лет назад.

Рефинансирование  для заемщика значительно более простая процедура по сравнению с первоначальным получением кредита. Это связано с тем, что кредитная организация уже знает о том, что заемщик проверен предыдущим кредитным учреждением, имеет положительную кредитную историю, а предмет залога проверен и надлежащим образом зарегистрирован. Однако эта простота для банка не означает для заемщика отсутствие необходимости собирать новый пакет документов. Рефинансирование ипотечного кредита может позволить исключить участие созаемщиков или поручителей, дать возможность увеличить срок ипотечного кредита. Это становится возможным, поскольку получение нового кредита позволяет формировать и новые условия его получения.

Рефинансирование

Расчет параметров нового ипотечного кредита на размер остатка ссудной заложенности под 12% годовых, дает следующие данные:

• ежемесячный платеж – 25 519 руб.;
• срок кредита – 156 мес.

Таким образом, даже если заемщик использует все 60 тысяч рублей для организации процедуры рефинансирования ипотечного кредита, он сэкономит больше. Экономия будет выражаться и в снижении ежемесячного платежа, даже при сохранении срока кредита. На самом деле процедура рефинансирования кредита стоит значительно меньше, но в условиях нашей задачи надо учитывать и эти расходы.

Исходя из всех расчетов получается, что экономия от рефинансирования значительно больше, чем от частичного досрочного погашения ипотечного кредита. На первый взгляд, можно сделать однозначный вывод в пользу рефинансирования. Однако, для сравнения этих двух процедур были заданы практически идеальные параметры. На практике может получиться так, что предлагаемый новый кредит будет выдаваться только на сроки 5, 10, 15 и 20 лет. Это может существенно уменьшить эффективность экономии от рефинансирования. Одновременно с этим проценты по рефинансированию могут быть не 12%, а, к примеру, 10%. Изменение основных параметров по новому кредиту может привести не только к отсутствию экономии, но и к убыткам заемщика. Поэтому процедура расчета эффективности совершения тех или иных действия требует расчетов сделанных индивидуально под каждый ипотечный кредит. Мы рекомендуем для решения вопроса с рефинансированием обращаться к специалистам – кредитным брокерам.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: