Ипотека

Брак по расчету самый лучший… если расчет правильный

По крайней мере, к такому выводу можно было прийти после окончания «круглого стола», который устроила Ассоциация риэлторов СПБ и ЛО на тему «семейные отношения и недвижимость». Понятно, что «браки заключаются на небесах». А вот обратный процесс завершается чаще всего в судах, где бал правят законы. Как делить нажитое имущество?

Можно ли избежать фатальных ошибок еще до заключения брака? А можно ли вообще  обойтись без конфликтов? На все эти вопросы пытались ответить участники «круглого стола». Впрочем, обсуждение началось совсем с других — более позитивных тем. Как рассказала журналистам исполнительный директор компании «Дарко» Наталья Лаврова, наиболее частые операции на рынке недвижимости, несмотря на кризис, связаны с  радостными событиями – свадьбами, рождениями детей, ростом семей. По ее подсчетам 40% покупок совершается молодыми семейными парами. Причем, их возможности для покупки по ее мнению гораздо выше, чем год или два назад. Причины вполне очевидны – снижение цен на недвижимость в среднем на 20-25%, стабилизация семейных бюджетов, частичное возвращение ипотеки. И при правильном и взвешенном подходе молодые сегодня могут подобрать  более комфортное и подходящее им жилье  по сравнению с периодом роста рынка недвижимости.

Немалую роль в этом, как отметил советник генерального директора по развитию Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Андрей Опарин, играет и государство и специальные банковские программы. Так по разным государственным программам молодая семья может рассчитывать на различные субсидии при покупке жилья, что дает им возможности для внесения первого взноса по различным ипотечным программам или снижения его. Отдельно Андрей Опарин отметил программы для молодых семей «Сбербанка»,  а также программу АИЖК для молодых семей, по которой вскоре можно будет значительно снизить первый взнос при покупке жилья. По словам Опарина именно сочетание господдержки молодых семей с отдельными банковским программами существенно повышает их шансы на покупку жилья по сравнению с обычными покупателями. Сложность здесь только в одном – программы поддержки молодых семей существуют как на региональном, так и на федеральном уровнях. И тут самое главное — подобрать именно ту программу, которая соответствует конкретной семье с учетом их возможностей, грамотно подготовить пакет документов, чтобы стать ее участником, ну а на заключительном этапе выбрать максимально соответствующий требованиям заемщика банк. Правда при этом, как отметил Андрей Опарин, за последнее время банки существенно ужесточили требования к заемщикам. И сейчас, например, ипотечный кредит легче получить на обоих членов семьи, тогда как раньше ипотеку мог получить любой из молодоженов. Кроме того, если у семьи уже есть ребенок, то кредит будет получить намного сложнее, чем раньше. Поэтому имеет смысл позаботиться о кредитовании покупки ее до появления детей.

Однако, как известно, статистика неумолима и около 60% браков все же распадаются. Как защитить права супругов в равной степени при разводах? На сегодняшний день это самый больной вопрос и в риэлторской и в юридической практике. По мнению председателя Комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов, адвоката компании «Адвокат-недвижимость»  Сергея Слободянюка большую часть проблем можно было бы снять, если бы супружеские пары обращались к юристам не на стадии развода, а еще при заключении брака. К сожалению, наша правовая неграмотность и возможно привычка, приводят к другим результатам – к юристам обращаются только тогда, когда  разобраться мирно уже не могут. Между тем, по мнению Слободянюка, сегодняшние законы при всем их несовершенстве все же позволяют решить многие запутанные семейные ситуации, связанные с разделом имущества.

Один из основных инструментов – это брачный контракт, который, кстати, можно заключить на любой стадии брака. Если такового нет, то все «совместно нажитое имущество» делится между супругами пополам. И даже то обстоятельство, что зарабатывал на квартиру в семье один  человек, на решение суда не повлияет –  имущество будет поделено в равных долях. А если бы сразу при покупке имущества был заключен брачный контракт, который учитывал бы реальный вклад каждого супруга при приобретении квартиры, то вопрос решался бы гораздо проще. Однако при этом адвокат предостерег от заключения таких контрактов, в которых бы вовсе не учитывались интересы второго супруга. Как показывает судебная практика,  такие брачные контракты можно оспорить в суде. Другая интересная проблема возникает, когда речь идет об охотниках (или охотницами) за приданным. Не секрет, что порой именно материальное благополучие одного из молодоженов (или его родителей)  становится главной причиной заключения брака. В таких случаях, если брак уже заключен и квартира принадлежит супругам на правах общей долевой собственности, то квартиру придется делить пополам. А вот если родители еще до брака эту квартиру подарят своему чаду или сделают покупку «в пользу третьего лица» — то при любом стечении обстоятельств квартира по праву останется за ним. Отдельно Слободянюк отметил почти всеобщее заблуждение относительно понятия «гражданского брака». Почему-то в народе так принято называть официально неоформленные семейные отношения. Между тем суды определяют такие отношения как «сожительство». И как отметил адвокат, при сожительстве никаких прав на раздел имущества у «обиженного» сожителя вопреки народной молве фактически нет. Так что, если хотите, иметь какие-то права на совместное имущество, то придется брак регистрировать.

К сожалению, наше судопроизводство устроено таким образом, что дела, связаннее с разделом имущества могут тянуться годами. По мнению генерального директора корпорации «АВЕНТИН-Недвижимость» Антона Баранова, во многом это зависит и от адвокатов, интересы которых не всегда сходятся с реальными интересами клиентов. Ведь практически при любом разводе главное для людей – расстаться с минимальными потерями времени и денег. Поэтому, как считает Антон Баранов, главное в подобных делах не решение суда, которое может появиться еще неизвестно когда, а реальные интересы людей. И во многих случаях лучше прийти к мировому  соглашению, которое устроило бы обе стороны, чем тратить жизнь на судебные разбирательства. Исходя из практики, это удается сделать, если расстающимся супругам четко объяснить все последствия «военных действий» и что именно каждый из них может получить в результате. Да работа это конечно сложная, и по признанию Баранова порой на нее приходится тратить немало времени и сил, но, тем не менее, если люди в результате объяснений, в конце концов, четко поймут, какой вариант выгоден им обоим, то вполне можно обойтись и без судебных тяжб.

Еще одной темой обсуждения стало  право проживания» родственников, детей в квартирах, им не принадлежащим. До 2005 года и внесения изменений в пункт 4 стати 252 ГК РФ для сделок  с участием несовершеннолетних требовалась обязательное согласие органов опеки с тем, чтобы  права детей не были ущемлены. После принятия поправки ситуация в корне изменилась, и после 2005 года собственник квартиры мог «выписывать» детей хоть в воздух. В июне этого года Конституционный суд рассмотрел этот вопрос и принял «рекомендацию», согласно которой теперь «просто так» детей выписать снова нельзя. По мнению Антона Баранова выводы и рекомендации Конституционного суда в существенной степени защитили права детей, и вероятно суды будут учитывать их при принятии решений по конкретным делам. Понятно, что последствия этого решения скажутся и на недобросовестных агентствах, которые помогали избавляться от малолетних «довесков» и на покупателях таких квартир. Возможно, это решение также приведет к существенным изменениям в реальных правилах поведения сделок с участием несовершеннолетних. Пока более определенные выводы сделать сложно еще и из-за некоторой «смазанности» решения КС.  Поэтому в   ближайшем будущем мы с участием наших профессиональных экспертов подробно разберемся в этом вопросе. Но уже сейчас можно точно утверждать одно – покупка квартиры, из которой были выписаны дети, снова становится крайне рискованной операцией. И каждый такой случай  требует детального изучения обстоятельств сделки.

Сергей Уткин, Restate.ru

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: