УНИКОМ в регионах:

Ипотека

Главная Публикации Ипотека 25.02.2010

Версия для печати

25.02.2010

Ипотека в 2010 году: все, что нужно знать заемщику

Как сегодня выбрать банк и ипотечную программы? Что учитывать при выборе с точки зрения возможных последствий?

После стагнации в первом полугодии 2009 года ипотека вновь начала набирать обороты, хотя и не такими темпами, как раньше. Локомотивами выступают, во-первых, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а во-вторых, банки с государственным участием – Сбербанк и ВТБ 24. Партнеры АИЖК в регионах – а напрямую взять ипотеку в АИЖК невозможно – выдают сегодня ипотечные кредиты с минимальной ставкой 9,39% в рублях. Напомню, что даже до кризиса самая низкая процентная ставка по ипотеке составляла 10,75%. Поэтому если цель взять самую дешевую ипотеку – то обращаться нужно к партнерам АИЖК. У этой программы АИЖК есть лишь одно ограничение: она рассчитана на заемщиков с «белыми» доходами, то есть подтвержденными по справке 2-НДФЛ (3-НДФЛ для владельцев бизнеса). Однако такое же требование есть и у Сбербанка, что не мешает ему быть лидером в Санкт-Петербурге по выданным ипотечным кредитам.

С точки зрения последствий следует обращать внимание на текст договора: многие банки включили в него пункт о возможности изменения ставки в одностороннем порядке. Хотя справедливости ради нужно отметить, что ни один банк так и не воспользовался этим пунктом по отношению к заемщикам, которые исправно платят по кредиту.

В целом сейчас люди более трезво подходят к оценке своей платежеспособности и не берут кредитов с большой нагрузкой на семейный бюджет, а банки более строго оценивают заемщиков. Поэтому качество заемщиков в последнее время значительно улучшилось.

Как лучше оформлять ипотечный кредит, если заемщики состоят в браке или брак намечается?

Супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в долевую собственность или собственность одного из супругов.

Если супруги оформляют ипотечную квартиру в совместную собственность, то в случае развода недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом, право на которое имеют оба супруга.

Наиболее выгодный вариант – покупка квартиры в долевую собственность. При разводе бывшие супруги остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. А, выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или третьему лицу.

Приобретаемая недвижимость может быть оформлена в собственность только одного из супругов, но это может породить впоследствии проблемы для заемщиков при разделе имущества, так как нажитое в браке имущество будет делиться поровну.

Если брак только планируется, но оплачивать кредит будут оба будущих супруга, то лучше, если они выступят созаемщиками. Тогда квартира будет приобретена в общую собственность. Действующее законодательство позволяет заключать договор об ипотеке на недвижимость, находящейся как в общей совместной, так и в общей долевой собственности.

Как учесть возможные долгосрочные последствия — ведь ипотека берется на 10-15 лет...

Нужно обращать внимание на основные 4 возможности: возможность досрочного погашения, возможность операций с недвижимостью, возможность развода и возможность потери доходов.

Большинство ипотечных программ предусматривают мораторий на досрочное погашение 3 или 6 месяцев. Но есть банки, в программах которых прописаны штрафные санкций на досрочное погашение кредита в течение нескольких лет с момента выдачи. Поэтому если заемщик планирует погашать кредит досрочно – полностью или частично – нужно подбирать программу, где такие санкции отсутствуют.

Продать квартиру, купленную по ипотеке, можно только по согласованию с банком-кредитором. Первый вариант: квартира продается, деньги закладываются в ячейку и затем из этой суммы происходит погашение кредита. Это достаточно рискованная для банков процедура, и они, как правило, идут на нее неохотно. Второй вариант более распространен. Продавец и покупатель ипотечной квартиры оговаривают с банком продажу из-под залога. За две недели до сделки пишется заявление о досрочном возврате кредита. Далее продавец и покупатель идут в банк, и покупатель полностью гасит кредит продавца из средств на покупку квартиры, а остальные деньги (предназначенные продавцу) закладываются в ячейку. После этого подписывается договор купли-продажи в простой письменной форме (нотариус такую сделку не зарегистрирует). Банк выдает письмо о погашении ипотечного кредита и закладную. Эти документы подаются в ФРС для прекращения ипотеки и регистрации права собственности. Регистрация длится около двух недель.

Существует ошибочное мнение, что если ипотека взята в период брака на одного из супругов и оформлена только на него, то квартира принадлежит исключительно ему. На самом деле по закону данная недвижимость считается совместно нажитым имуществом (статья 34 Семейного кодекса РФ) и при разводе подлежит разделу. Соответственно и обязательство по оплате доставшейся доли переходит бывшему супругу. Если один из супругов взял ипотечный кредит до вступления в брак, то разделу подлежат все платежи по кредиту, произведенные в период брака.

С наступлением кризиса часть заемщиков столкнулась с уменьшением или полной потерей доходов, что осложнило оплату кредита. Специально для таких случаев государством было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), занимающееся реструктуризацией ипотечных кредитов. Заемщикам, у которых значительно ухудшилось материальное положение, программа реструктуризации предлагает отсрочку платежей на год. Разумеется, помощь эта не бесплатно – затем платежи возрастают. Однако это хорошая возможность пережить тяжелое время и восстановить платежеспособность без потери квартиры. Возможность воспользоваться реструктуризацией есть не у всех граждан, так как существуют определенные стандарты, под которые должен подходить заемщик. Для тех, кто под них не подпадает, существует программа МАССИЗ (Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков). Данная программа, созданная кстати при участии АРИЖК, ориентирована на урегулирование ипотечной задолженности путем переговоров с банками по каждому индивидуальному заемщику.

Главный вопрос, интересующий сегодня граждан: брать кредит сейчас или подождать? И если брать, то в какой валюте?

Все зависит от конкретной ситуации заемщика. В принципе процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня рекордно низки – как было отмечено выше – от 9,39% в рублях по программе АИЖК. Однако нужно ориентироваться не только на ставку, но и на размер кредита, который напрямую зависит от стоимости квартиры. По оценкам специалистов рынка недвижимости, ценовое «дно» уже пройдено, и дальнейшее падение стоимости жилья маловероятно. Поэтому, если есть необходимость приобрести квартиру для проживания в ней, то момент вполне подходящий.

Что касается валюты, то при ее выборе заемщик должен отдавать себе отчет о возможных изменениях курса. В 2009 году валютные кредиты были невостребованы — падение объемов их выдачи в Петербурге составило почти 90%. Сегодня банки начинают постепенно возвращаться в эту нишу, хотя массовой выдачи кредитов в долларах и евро ожидать не приходится.

Что происходит с ипотечным кредитованием квартир в строящихся домах?

Программы кредитования новостроек были возобновлены рядом банков еще в конце 2009 года. Связано это со снижением рисков при покупке жилья в строящихся домах. Но основной толчок к развитию кредитования новостроек даст АИЖК. Буквально на днях стали известны подробности новой программы Агентства – «Новостройка». Ее задача – активизировать спрос граждан на новое жилье. Планируется, что минимальная процентная ставка по этой программе будет установлена на уровне 10,5% годовых при первоначальном взносе более 50% от стоимости приобретаемого жилья – залога. Максимальная ставка составит 11% (при первоначальном взносе от 30% до 39%). Такой низкой ставки на кредитование новостройки не может предложить на сегодняшний день ни один банк.

Более того, если квадратный метр в приобретаемой в кредит новостройке будет стоить меньше 30 000 рублей, то заемщик получит так называемый вычет – процентная ставка для него снизится на 0,5%. Это особенно актуально для регионов, где такая цена вполне достижима.

Кроме того, если первоначальный взнос будет оплачиваться материнским капиталом или заемщик является участником целевой программы «Жилище» (молодые семьи, обладатели сертификатов), то ставка снижается на 0,25%. Причем при условии подпадания заемщика сразу под несколько требований вычеты суммируются и могут достигнуть 1%. Максимальная сумма кредита будет такая же, как и по программе жилищного кредитования на вторичном рынке – 4 млн. руб. Сейчас проводится аккредитация застройщиков, у которых можно будет приобрести новое жилье в кредит.

На вопросы отвечал Павел Штепан –

Председатель Правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ»