Рынок недвижимости

Нюансы договора

Основной документ, который подписывает клиент, придя в агентство недвижимости, – договор на оказание услуг. Только этот документ может гарантировать, что вы получите нужную услугу в полном объеме.

О видах и условиях договоров рассказали участники круглого стола, организованного редакцией журнала «Бюллетень Недвижимости». Прежде чем ставить свою подпись на договоре, необходимо внимательно ознакомиться со всеми его условиями и получить ответы на интересующие вас вопросы.

Кто главный?

Первое и непреложное правило: заключать договор на оказание риэлторской услуги необходимо, и один экземпляр должен остаться у вас на руках после завершения сделки. Впоследствии, если клиента что-то не устроит в качестве оказанных услуг, с этой бумагой он может обратиться в Общество защиты прав потребителей, в милицию или другие компетентные органы.
«Договор необходим, он помогает прояснить ситуацию и понять, насколько правильно стороны понимают друг друга. Ведь иногда на бумаге все оказывается не так, как представлялось на словах», – говорит Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон».
Второе правило актуально, если вы обращаетесь в агентство, а не к частному маклеру. Необходимо помнить: договор на оказание услуг заключается именно с агентством. Сотрудники агентства недвижимости не будут ответчиками по договору – ответственность несет компания. Поэтому никакие прямые договоры с агентом не гарантируют возврата денег, если сделка сорвется.

Железная ответственность

Основных разновидностей договора – три. Это договор на поиск объекта, договор на сопровождение сделки и договор на оказание комплексной услуги. Каждый из этих документов содержит обязательные пункты: преамбулу, предмет договора, обязательства и ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, а также порядок расторжения договора. Чем подробнее разъяснены обязательства агентства, тем больше у клиента гарантий получить желаемое.

«В договоре нужно прописать максимально подробно все условия сделки. Чем больше деталей, тем лучше. Например, если вы заключили договор на поиск объекта, то нужно прописать, сколько и каких именно квартир, а также – в какой срок должен найти ваш риэлтор», – советует Сергей Козлов, генеральный директор АН «Бекар».

В преамбуле указываются стороны по договору – заказчик и исполнитель (юридическое лицо, агентство недвижимости). Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо или другое лицо – на основании доверенности. Клиент должен проверить ее наличие и срок действия, а также потребовать приложить доверенность к договору.

Предмет договора – те существенные условия, без выполнения которых документ теряет смысл. Договор должен определить, какие услуги окажет агентство. В этом разделе могут быть указаны консультирование при сборе документов, сопровождение сделки, поиск и подбор квартиры (покупателя) и т. п. После подписания договора каждая из сторон будет вправе требовать исполнения лишь тех обязательств, которые зафиксированы в соглашении. Никакие устные обещания в расчет не принимаются. Поэтому к данному разделу необходимо подойти с особым вниманием, причем – к обязательствам не только агентства, но и клиента.

Особенно важен этот раздел при подборе квартиры в аренду. Велик риск попасть в одно из многочисленных информационных агентств, которые фактически торгуют бумагой, не гарантируя клиентам вселения во временное жилье. «Информационные агентства не пишут в договорах, что они несут ответственность за заселение клиента в подобранную квартиру. Они обязуются предоставить вам лишь информационные услуги и берут за них деньги. В то же время услуги агентства недвижимости оплачиваются только тогда, когда наниматель заселился в подобранное для него жилье», – объясняет разницу Елена Копосова, руководитель проекта Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос».

Горящие сроки

Затем следует четко определить срок, в течение которого агентство берется найти покупателя на условиях, устраивающих продавца, или подобрать для покупателя подходящий объект (важен именно срок исполнения обязательств, а не время действия договора). Чаще всего это три-шесть месяцев.

Можно указать и срок исполнения каждого конкретного обязательства, например, время поиска квартиры, период оформления необходимых документов и т. д. Тогда клиент получит возможность контролировать исполнение обязательств агентством. И проще будет установить факт нарушения условий соглашения.

Кроме того, в договоре с продавцом прописывается цена объекта, по которой он выводится на рынок. И этот раздел можно сделать еще более подробным. «Зачастую в договоре указывается не только цена объекта, но и шаг ее снижения, то есть в какой срок и насколько конкретно сумма уменьшается. Это условие необходимо, поскольку часто владельцы переоценивают свою собственность и хотят выставить ее по завышенной цене. Чтобы в будущем не возникало конфликтов, лучше сразу указать в договоре, по истечении какого срока и по какой причине агент имеет право снизить заявленную стоимость объекта», – объясняет Василий Комаров, генеральный директор АН «МажордомЪ».

Реклама в массы

Еще одна важная составляющая договора – если он заключается с продавцом – порядок продвижения объекта. Узнайте объем предполагаемой рекламы (то есть где и как часто будет размещаться информация об объекте).

«Пакет рекламы для продвижения стандартных объектов также стандартен. Он прописывается в договоре на оказание услуг. Но в случаях с эксклюзивными вариантами, например с коммерческой недвижимостью или элитной жилой, мы разрабатываем индивидуальную рекламную кампанию, – рассказывает Василий Комаров. – Наши специалисты выезжают на место, определяют наиболее подходящие виды рекламы, составляют индивидуальный план продвижения. Все это подробно включается в приложение к договору. Там указываются все детали, вплоть до внешнего вида баннеров и флаеров. По требованию клиента мы также представляем ему отчет о результатах рекламной кампании».

В исполнение обязательств

Еще одна важная составляющая договора – положения, регламентирующие внесение залога или аванса. Это сумма, которую платит покупатель в подтверждение своих обязательств. После внесения аванса выбранный покупателем объект недвижимости снимается с рекламы и агент готовит предварительный договор купли-продажи.

«При внесении залога агентство обязано подтвердить, что оно действует по поручению продавца, например, представить специальную доверенность на получение и хранение денег, – рассказывает Ольга Балаева, генеральный директор АН «Норд». – Клиенту, особенно участвующему во встречной сделке, стоит спросить перед заключением договора, какие деньги пойдут в обеспечение залога, как это будет прописано в договоре и какие штрафные санкции предусмотрены за отказ продать или купить квартиру».

При внесении залога, как и любых других средств, обязательно требуйте документ, подтверждающий от имени агентства факт передачи денег и их назначение. Это гарантирует возврат средств, если сделка не состоится не по вашей вине. Деньги вернут в течение трех-пяти дней. Однако сумма, внесенная в качестве залога, полностью перейдет к агентству, если договор не будет исполнен по вине клиента (допустим, покупатель в последний момент откажется от покупки выбранной квартиры).

Цена услуг

Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к нему. Как правило, агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но цена может быть и фиксированной. «Многие агентства оказывают определенные услуги по твердым тарифам. Например, наше агентство разработало тарифную сетку для работы по программе «Военная ипотека». Простая подготовка документов к сделке обойдется клиенту в 35 тыс. руб., если к этому добавляется еще риэлторская услуга, то стоимость снижается до 23 тыс. руб. Думаю, со временем все агентства придут к фиксированным ставкам, по крайней мере, в работе с объектами эконом-класса», – считает Николай Лавров, исполнительный директор АН «ЮРИНФО-Недвижимость».

Кроме того, клиенту необходимо выяснить, какие именно услуги агентство окажет за указанное вознаграждение, а за что придется заплатить отдельно – это прописывается в разделе «Особые условия». Как правило, дополнительно оплачивается нотариальное удостоверение договора, его государственная регистрация, получение каких-либо документов и другие подобные расходы. «Все «сверхрасходы» покупателя, которые могут возникнуть в ходе сделки, перечисляются в договоре в момент внесения залога за выбранный объект, а лучше – на стадии подписания акта его осмотра», – подчеркивает Елена Левенберг, генеральный директор АН «Адвекс-Санкт-Петербург».

В конце туннеля

Все описанные выше условия, а также четко прописанные обязанности агентства помогут клиенту избежать траты времени на лишние просмотры неподходящих объектов и снизят риск возможного недопонимания между риэлтором и клиентом.
Финансовая ответственность продавца наступает после того, как агентство нашло для него покупателя и была достигнута договоренность о сделке. Подписывается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец (покупатель) при отказе от сделки должен возместить агентству расходы и выплатить компенсацию. После подписания соглашения сделка вступает в финальную стадию.

«Чтобы грамотно закрыть сделку, в документе обязательно должно быть разъяснено, в какой момент обязательства считаются исполненными. Например, если вы заключили договор на поиск объекта, он может считаться исполненным, если риэлтор подобрал три подходящих квартиры с заданными параметрами. Если вы заключили комплексный договор или договор на сопровождение сделки, обязательства агентства считаются исполненными, когда у покупателя имеется расписка, что продавец получил все деньги. Кроме того, покупатель должен получить на руки «чистую» форму 9 и свидетельство Росреестра о снятии квартиры с регистрационного учета, – объясняет Сергей Козлов. – Акт выполненных работ нужно подписывать, только когда клиенту уже нечего требовать от агентства. Как правило, это происходит при снятии объекта с регистрационного учета. После этого подписывается акт приемки-передачи квартиры. На этом сделка заканчивается».

УЧАСТНИКИ
Екатерина Романенко, президент Группы компаний «Экотон»
Сергей Козлов, генеральный директор агентства недвижимости «Бекар»
Елена Копосова, руководитель проекта Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос»
Василий Комаров, генеральный директор агентства недвижимости «МажордомЪ»
Ольга Балаева, генеральный директор агентства недвижимости «Норд»
Николай Лавров, исполнительный директор агентства недвижимости «ЮРИНФО-Недвижимость»
Елена Левенберг, генеральный директор агентства недвижимости «Адвекс-Санкт-Петербург»
Ирина Гудкина, директор по продвижению Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», модератор
 

Источник: Бюллетень Недвижимости

Автор: Ольга Мурашко

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: