Ипотека

Страховая компания АИЖК» готовится к запуску нового для страны инструмента – классического ипотечного страхования

Президент ОАО «Страховая компания АИЖК» Леонид Векшин сообщил, что первые кредиты со страхованием ипотечных обязательств начнут выдаваться в июле 2010 года. О том как «Страховая компания АИЖК», созданная для развития ипотеки в России, готовится к запуску нового для страны инструмента – классического ипотечного страхования, Векшин рассказал в интервью «БН.ру».

– В чем суть нового инструмента, и что дает он участникам процесса ипотечного кредитования?

– Что сегодня участники российского рынка понимают под термином ипотечное страхование? Это страхование, которое банки в той или иной форме предлагают заемщикам при выдаче ипотечного кредита: страхование жизни и здоровья, страхование титула (риска утраты или ограничения прав собственности) и страхование имущества (риска утраты и повреждения). Однако такие случаи, как дефолт заемщика и его неспособность дальше выплачивать кредит, а также недостаточность для погашения кредита денежных средств после продажи заложенной недвижимости — в расчет не принимались и не страховались. Кризис в экономике показал необходимость такого рода страхования, при котором кредитор получает гарантии возврата средств, а заемщик — защиту в случае неспособности исполнять взятые на себя обязательства по кредиту.

В мире этот вид страхования используется более 50 лет и является успешным инструментом решения проблемы доступного жилья в США, Канаде, на Филиппинах, в ЮАР, Нидерландах, Мексике, Голландии и т. д., позволяя снижать первоначальный взнос и процентные ставки по кредиту. В целях повышения доступности ипотечных кредитов многие страны внедряли страхование ипотечных обязательств для определенных категорий населения: ветеранов войны, молодых семей, заемщиков с невысокими доходами. Однако по мере развития программы поддержки охватывали все больше категорий граждан, поэтому, например, в Канаде ипотечное страхование стало обязательным для всех кредитов с первоначальным взносом менее 20%.

Таким образом, ипотечное страхование, а точнее — страхование ипотечных обязательств, повышает защищенность всех участников процесса ипотечного кредитования и делает ипотеку более доступной, позволяя снизить первоначальный взнос. По нашим планам, до 10%.

 – Почему российские страховщики до сих пор не занимались классическим ипотечным страхованием?

– В России возможность осуществлять страхование ипотечных обязательств была законодательно закреплена еще в 2005 году, однако оно действительно не получило признание. В основе его непопулярности у страховщиков лежали отсутствие единых стандартов страхования, невозможность перестрахования ипотечных рисков и недостаток статистических данных по обращению взыскания на заложенное имущество. Кроме того, на фоне растущего рынка важность страхования ипотечных обязательств недооценивалась. При уверенном росте цен на недвижимость кредиторы предпочитали брать ипотечные риски на себя, выдавая при этом высоко рисковые кредиты с низким первоначальным взносом. Кризис сменил тренд.

– Каким образом АИЖК при отсутствии статистики разрабатывает программу ипотечного страхования?

– Сейчас мы ориентируемся на международные стандарты ведения данного вида бизнеса с учетом опыта, накопленного АИЖК и партнерами-страховщиками по иным видам страхования при выдаче ипотеки. В ближайшее время рынку будут предложены программы ипотечного страхования, рекомендации по андеррайтингу, урегулированию убытков. Новый вид страхования не является обязательным. Приходя в банк, заемщик может выбрать программу ипотечного кредитования как со страхованием ипотечных обязательств и пониженной процентной ставкой, так и без страхования, но с более высокой ставкой. В случае если заемщик предпочтет последнее, свой предпринимательский риск может застраховать сам банк. Далее страховщик имеет возможность перестраховать свои риски по договорам страхования ипотечных обязательств в СК АИЖК.

– СК АИЖК заключила с 11 страховыми компаниями договоры о сотрудничестве в области ипотечного страхования и перестрахования. Будете дальше расширять круг партнеров?

– Естественно, предлагая новую услугу рынку, мы опираемся на наших партнеров — банки и страховые компании, уже работающие с ипотечными заемщиками по договорам личного страхования, страхования имущества и титула. Поскольку СК АИЖК будет заниматься перестрахованием рисков по ипотечным кредитам не только по стандартам АИЖК, к сотрудничеству привлекаются все страховые компании, соответствующие публичным требованиям, в первую очередь финансовой устойчивости, независимо от того, по каким ипотечным программам они работают.

– Что будет считаться наступлением страхового случая по ипотечному страхованию?

– Страхование ипотечных обязательств включает в себя два вида страхования: страхование заемщика (его ипотечных обязательств перед кредитором) и страхование предпринимательских рисков банка (связанных с ипотечными кредитами). Страховой случай может наступить как минимум при двух событиях — дефолте заемщика, т. е. его неспособности в силу разных причин продолжать выплачивать кредит. И второе — недостаточности денежных средств от продажи недвижимости для погашения долга, которое может быть вызвано как снижением рыночной стоимости заложенной недвижимости на величину большую, чем сумма внесенного залога, так и увеличением долга заемщика в связи с неоплатой процентов по кредиту и длительными судебными процедурами. Опыт стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует: чем ниже первоначальный взнос и выше доля кредита в стоимости залога, тем больше риск того, что в случае обращения взыскания на заложенную недвижимость сумма средств, полученных кредитором от ее продажи, не в полной мере покроет требования кредитора к заемщику. Поэтому в мировой практике обычно страхуются риски кредитов с высоким соотношением кредита к стоимости залога (больше 70%).

Что у нас сейчас происходит при наступлении «дефолта» заемщика? Банк обращает взыскание на заложенную недвижимость и выставляет ее на торги по первоначальной оценочной стоимости, часто вместе с прописанными жильцами. Естественно, такие квартиры не имеют спроса, и после объявления двух торгов несостоявшимися банк оставляет квартиру за собой с 25%-ным дисконтом. По статистике АИЖК это происходит в 95% случаев. В то же время реальная стоимость недвижимости намного больше, и в результате ее справедливой продажи заемщик получил бы возможность не только выплатить задолженность кредитору, но и получить часть этих средств. Вмешательство страховой компании, которая в первую очередь защищает интересы заемщика, будет способствовать реализации недвижимости по оптимальной цене.

– Многие банки уверяют, что первоначальный взнос — последнее, на что смотрит заемщик. Напротив, стараются внести как можно больше собственных средств.

– Это не совсем так. Действительно, заемщик сначала смотрит на сумму ежемесячного платежа. И здесь страхование ипотечных обязательств опять помогает, т. к. позволяет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту и, соответственно, уменьшить ежемесячный платеж. Если сравнивать существующие на рынке предложения с первоначальным взносом в 20% без ипотечного страхования и аналогичный продукт с ипотечной страховкой, то в среднем процентные ставки по застрахованным кредитам будут на 3% ниже (не 14,5% годовых, а 11,5%). При этом ежемесячный платеж по застрахованному кредиту будет меньше на 18%.

Если говорить о размере первоначального взноса, то это также один из важнейших факторов, на который обращают внимание заемщики. По данным социологических опросов АИЖК, снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30% до 10% от стоимости недвижимости увеличивает число потенциальных заемщиков в 4 раза. До 2009 года (периода полного отказа банков от выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом) доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляла более 50% от всех выдаваемых ипотечных кредитов. Таким образом, можно говорить о том, что внедрение механизма страхования ипотечных обязательств в перспективе будет способствовать двукратному увеличению объемов ипотечного рынка.

– Обеспечит ли ипотечное страхование фиксацию тарифных ставок по кредитам банков на уровне ставок для кредитов с 30%-ным первоначальным взносом?

– Механизм страхования ипотечных обязательств позволяет перераспределить риски между страховщиком и банком. Это в свою очередь стимулирует банки снижать ставки по застрахованным ипотечным кредитам до уровня ставок с большим первоначальным взносом. И даже с учетом того, что страхование ипотечных обязательств предполагает единовременную оплату страховки в размере от 1% до 4% от стоимости кредита, в среднем итоговая сумма всех платежей «застрахованного» заемщика оказывается на 15–18% меньше, чем «незастрахованного».

– Скептики видят изъян в создаваемой схеме. Получается, что СК АИЖК будет перестраховывать риски невозврата кредитов, которые на 70% профинансированы из средств АИЖК — через программу кредитования партнерских банков.

– Опасения, что деятельность СК АИЖК приведет к концентрации кредитных рисков на группе компаний ОАО «АИЖК», не обоснованы, так как при этом не учитывается существенное обстоятельство, заложенное в самом механизме перестрахования. Страховые компании будут перестраховывать в СК АИЖК только часть своей ответственности по договорам ипотечного страхования, снижая, таким образом, концентрацию риска на группе ОАО «АИЖК». Тем более что российский рынок страхования ипотечных обязательств пока в зачаточном состоянии, и говорить об этом по меньшей мере преждевременно.

Справка «БН.ру»:

Страховая компания АИЖК зарегистрирована 28 января 2010 года. Уставный капитал СК АИЖК составляет 1 млрд 500 млн 550 тыс. рублей.

Учредители: СК «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Ассоциация российских банков, НП «Национальная страховая гильдия».

Основной вид деятельности компании по уставу — перестрахование рисков по ипотечному страхованию, которое защищает кредитора от убытка, возникающего в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога. 

Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: