Ипотека: база знаний

Ипотека и досрочное погашение кредита

Многие заемщики, получившие ранее ипотечный кредит, спустя некоторое время задумываются о досрочном выполнении своих обязательств по нему. Разумеется, это рождает ряд вопросов о выгодности такой процедуры. Досрочное погашение кредита является одним из многих способов экономии. Этот материал подготовлен для того, чтобы дать разъяснения некоторых вопросов, возникающих у заемщика в процессе подготовки, принятия решения и осуществления самой процедуры досрочного или частично досрочного погашения кредита.

Что такое частичное досрочное погашение кредита?

Частичное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком сумы идущей в счет погашения кредита с опережением графика платежей, но недостаточный для полного погашения кредита.

Что такое полное досрочное погашение кредита?

Полное досрочное погашение кредита – это внесение заемщиком суммы в счет погашения кредита с опережением графика платежей. Размер вносимой суммы равен остатку задолженности заемщика по кредиту.

Таким образом, при полном досрочном погашении кредита заемщик выплачивает всю сумму кредита и перестает быть должником кредитной организации, а, следовательно, его объект недвижимости должен быть освобожден от залога (обременения). При частичном досрочном погашении заемщик производит платеж с опережением графика, но остается должен оставшуюся часть кредита. Это основные отличия в данных терминах.

При частичном досрочном погашении кредита возможны два варианта перерасчета графика платежей:

• Уменьшение срока выплаты кредита, при сохранении размера ежемесячного платежа;
• Уменьшение (пересчет) ежемесячного платежа и сохранение срока кредита.

В большинстве кредитных договоров по умолчанию используется первый вариант досрочного погашения, а по заявлению заемщика и одобрении его кредитной организацией может быть использован второй вариант. Второй способ погашения ипотечного кредита позволяет снизить финансовую нагрузгу на заемщика по ипотечному кредиту.

Когда заемщик располагает денежными средствами для частичного или полного досрочного погашения кредита, ему необходимо определиться не только со своими возможностями, но и с тем, в какой момент лучше это делать. Дело в том, что часть ипотечных программ может предусматривать мораторий на досрочное погашение кредита в первые месяцы жизни ипотечного кредита. Обычно этот срок составляет 6-12 месяцев. Однако есть программы которые позволяют снизить процентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права на досрочное погашение кредита на определенный период, к примеру 1-5 лет. Производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действия моратория может приводить к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику.

Бывают кредитные договоры или договоры займа в которых отсутствуют ограничения по досрочному погашению. В такой ситуации заемщик может выплатить ранее положенного срока основной долг и проценты, начисленные за пользование денежными средствами.

При досрочном погашении кредита проценты будут рассчитываются в соответствии с фактическим сроком пользования предоставленными денежными средствами, то есть со сроком, когда заемщик окончательно выполнил свое финансовое обязательство. Для производства погашения с перевыполнением графика платежей заемщик должен направить залогодержателю (кредитной организации) заявление-обязательство о частичном или полном досрочном возврате ипотечного кредита.

Итак, почему некоторые кредитные организации негативно относятся к досрочному погашению ипотечного кредита? При досрочном погашении ипотеки кредитные организации теряют клиента регулярно приносящего им доход, так как в каждом платеже содержится сумма процентов начисленных за пользование кредитом. Следовательно, досрочное погашение ипотечного кредита для кредитной организации выглядит как потеря запланированных доходов. В случае рефинансирования (перекредитования) кредитная организация может вообще потерять заемщика, т.к для снижения платежа по кредиту он простой уйдет в другую кредитную организацию.

Для кредитных организаций досрочное погашение невыгодно – оно выгодно для заемщиков. Самым выгодным для банка является стабильный и предсказуемый кредит. Поэтому для кредитной организации выгодно, когда заемщик платит точно в срок, как это указано в его графике внесения платежей, принося кредитной организации запланированный доход.

Обычно заемщики считают, что досрочное погашение кредита одинаково эффективно на протяжении всего срока кредита. Но это не так. Если говорить о структуре аннуитетного платежа, то она состоит из двух частей. Первая часть - это проценты, начисленные за пользование кредитными средствами, а вторая часть – выплата сумма основной задолженности, то сеть та сумма, которую фактически получал заемщик. Со временем соотношение этих величин меняется. Однако в первую очередь происходит погашение процентов, большая часть платежа уходит именно на них. Так, в приведенном графике видно соотношение этих величин. За 100% в данном случае взят аннуитетный платеж. Снижающаяся кривая показывает размер процентов внутри аннуитетного платежа.

Исходя из предоставленного графика, становится понятно, что досрочное погашение взятого кредита наиболее выгодно в первые годы жизни кредита. Это позволяет эффективно выплачивать кредит, пуская деньги на погашение именно суммы задолженности.

При производстве досрочного погашения вне зависимости от того, является оно полным или частичным, необходимо уведомлять залогодержателя о своем желании совершать такой платеж. При производстве частичного досрочного погашения надо учитывать и тот факт, что кредитным договором может быть установлен минимальный размер платежа для досрочного погашения. Принимать досрочные платежи менее установленного размера кредитная организация не будет или предложит произвести такое досрочное погашение с уплатой штрафных санкций.

Нужно отметить, что на сегодняшний момент, согласно закону РФ, заемщик имеет право погасить кредит досрочно только в случае согласия банка. Однако в начале февраля 2009 года депутаты внесли на рассмотрение Госдумы законопроект, согласно которому банки не смогут вводить мораторий на досрочное погашение ипотечных кредитов. Поправки в закон предполагают, что заемщик получит право досрочно погасить кредит, уведомив об этом банк за 30 дней и уплатив проценты за срок пользования кредитом.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: