Ипотека: база знаний

Ипотека и реструктуризация кредитов

В последнее время тема реструктуризации стала очень популярной в средствах массовой информации. Многие специалисты и видные деятели дают свои рекомендации по проведению реструктуризации. Специалисты ипотечной компании «УНИКОМ » не будут давать общих советов, т.к. универсальным может быть только один  – «Не надо прятать голову в песок, вступайте в переговоры с банком». Все случаи реструктуризации должны рассматриваться индивидуально, поэтому и советы должны даваться с учетом конкретной ситуации у заемщика. В данном материале специалисты «УНИКОМ» обобщают схемы реструктуризации, предлагаемые ипотечным заемщикам в настоящий момент.

Вариантами решения сложной для заемщика ситуации могут быть следующие решения:

1. Изменение размера ежемесячного платежа заемщика;
2. Реструктуризация по стандартам «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК):
   • Стабилизационный кредит (заем);
   • Кредит (заем) на погашение ранее предоставленного кредита (смешанный договор);
3. Увеличение или уменьшение срока кредита;
4. Отсрочка регулярных платежей на срок до 12 месяцев без платежей по кредиту в этот срок;
5. Отсрочка регулярных платежей на срок до 12 месяцев с выплатой фиксированной суммы по кредиту в этот срок;
6. Получение стабилизационного кредита на срок до 12 месяцев;
7. Изменение валюты кредита;
8. Изменение вида процентной ставки (плавающая — фиксированная) и ее размера;
9. Частичное досрочное погашение кредита.

Если говорить о изменении размера ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, то можно четко сказать, что он может зависеть от срока, размера суммы кредита, стоимости объекта недвижимости, а возможно и от других параметров. Поэтому изменение этих параметров должно привести к изменению размера ежемесячного платежа.

Реструктуризация по стандартам АРИЖК  предполагает участие заемщика в Федеральной программе помощи заемщикам, инициированной Правительством Российской Федерации. Такая реструктуризация возможна в двух видах: стабилизационного займа и кредита на погашение ранее предоставленного кредита (смешанный договор). Суть стабилизационного займа заключается в том, что заемщик получает второй, дополнительный кредит максимальным сроком на 12 месяцев. Этот кредит предоставляется на производство платежей заемщиком в течение определенного периода. По истечении льготного периода заемщик станет платить и по первому, и по второму кредиту.

Ситуация со смешанным договором несколько иная. При реализации этого механизма заемщик получает деньги сразу от двух кредиторов, один из которых Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Новый кредит (заем) погашает первый ипотечный кредит, и, таким образом, заемщик остается должен только по новому кредиту (займу). Условия нового кредита (займа) содержат льготный период до 12 месяцев.

Увеличение или уменьшение срока кредита возможно только при условии подписания с банком дополнительного соглашения. Увеличение срока кредита приводит к уменьшению ежемесячного платежа, но увеличивает общую переплату по кредиту. Ситуация с уменьшением срока противоположная. Если увеличение срока кредита может потребоваться для облегчения жизни заемщику, то уменьшать срок имеет смысл только тогда, когда заемщик хочет быстрее выплатить кредит, но не может погасить все сразу. При уменьшении срока кредита заемщик должен быть готов к увеличению платежей.

Полная отсрочка платежей по кредиту до 12 месяцев предоставляется при желании банка. Однако сами банки не очень любят предоставлять такие отсрочки. Мотив тут один – заемщик не должен «забывать» о кредите. Если заемщик не будет платить целый год по кредиту, то он может пропустить срок оплаты. Ежемесячные платежи дисциплинируют заемщика, поэтому банки предпочитают давать отсрочку с выплатой фиксированных сумм. Это позволяет снизить нагрузку на заемщика и постоянно контролировать осуществление им платежей.

Стабилизационный кредит – это кредит, предоставляемый банком заемщику по ипотечному кредиту. Данная схема очень похода на схему АРИЖК, более того, банки часто используют договоры АРИЖК при реализации такой реструктуризации. Фактически эта схема является реализацией механизма предложенного АРИЖК, но собственными усилиями банка.

Изменение валюты кредита сейчас является одним из наиболее популярных видов реструктуризации. Это связано с тем, что некоторые заемщики, получая ипотечный кредит в валюте, не достаточно хорошо оценили валютные риски. Рост мировых валют по отношению к рублю привел к тому, что увеличилась сумма задолженности и увеличился ежемесячный платеж. Данная категория ипотечных заемщиков наиболее сильно пострадала от финансовых потрясений. Суть данного вида реструктуризации состоит в переводе валюты ипотечного кредита в рубли Российской Федерации.

Изменение вида процентной ставки (плавающая – фиксированная) является очень востребованным видом реструктуризации ипотечных кредитов. Данный вид реструктуризации предлагается людям, которые получали кредит привязанный к ставке Libor, MosPrime и другим. Вместе с рыночными колебаниями выросли и выплаты по таким кредитам. Для таких заемщиков предлагается два пути: фиксация процентной ставки на время и фиксация процентной ставки на весь срок кредита.

Частичное досрочное погашение кредита может использоваться заемщиком для реструктуризации. Допустим, заемщик имеет право на получение материнского капитала и он его направляет на погашение ипотечного кредита. При производстве частичного погашения ипотечного кредита банк обычно сокращает срок кредита, но по согласованию с заемщиком он может уменьшить ежемесячный платеж. Оставшаяся сумма будет распределена на тот же срок и ежемесячный платеж станет меньше. Таким способом воспользовалось уже достаточное количество ипотечных заемщиков с целью сделать ипотечный кредит менее обременительным.

В настоящий момент реструктуризация в России осуществляется по программе АРИЖК, собственными силами банков и силами специалистов Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ). Поэтому, если заемщик не подподает под условия реструктуризации АРИЖК, он всегда может обратиться к специалистам МАССИЗ.

Перед тем как закончить описание схем реструктуризации хочется сказать и о том, что банк будет предлагать реструктуризацию только тем заемщикам, в которых он будет уверен. Если заемщик допускал просрочки до кризиса или если причины таких просрочек будут неуважительными, банк не даст разрешения на реструктуризацию. Поэтому для переговоров с банком лучше привлекать профессиональных переговорщиков.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: